Я живу и работаю в Коломне, поэтому колебания рынка ощущаю ясно, словно удары кремлёвских колоколов над Окой. За восемь кварталов средневзвешенная стоимость квадратного метра в первичном сегменте поднялась с 78 000 до 94 000 ₽, прирост составил 20 %. Вторичка прибавила 11 %. Дифференциация усилилась: элитный каменный особняк в Кремлёвском посаде обходится в 200 000 ₽ за метр, тогда как панель на Кутузова торгуется по 65 000.

Коломна

Ценовая панорама

Южный район демонстрирует наивысший темп роста: новая обводная дорога и близость к технопарку привели покупателей, желающих сократить время до Москвы. Северная окраина, напротив, застыла: продажи там идут примерно на 15 % медленнее среднегородского уровня. Сильный интерес к квартирам площадью 40–55 м², поскольку ипотечная нагрузка в таком диапазоне укладывается в среднюю зарплату учителя. Формат smart-квартир с функциональной планировкой получил дополнительный импульс из-за студенческого кампуса ГСГ У.

Ипотека и ликвидность

Средневзвешенная ставка по ипотеке в местных банках опустилась до 13,2 % после весеннего раунда субсидирования. Объём выдачи в рублях вырос на 27 % к первому полугодию 2023-го, при этом средний размер займа поднялся лишь на 6 %. Рост объясняется приходом молодой аудитории, готовой брать компактные лоты. Доля просрочки дольше 90 дней остаётся минимальной — 1,8 %. Я фиксирую новый феномен: семейная пара нередко гасит кредит заранее, используя налоговый вычет и релокационный бонус работодателя. На жаргоне аналитиков явление зовётся «туалетный эффект» — «забег за буфет», когда заемщик высвобождает платёжную способность ещё до оформления постоянной прописки.

Прогноз

До конца зимы ожидаю боковое движение: средний ценник чуть выше 95 000 ₽ за метр укоренится, ликвидность сконцентрируется вокруг объектов готовности 80–90 %. Весенняя оттепель способна вывести на рынок два новых проекта малой этажности от столичных девелоперов: комплекс «Сады Коломны» на улице Дзержинского и клубный квартал в деревне Богдановка. Оба проекта заявляют энергоэффективность класса А, фасады с кирпичом ручной формовки, а внутренняя инфраструктура включает коливинг-зоны и коворкинги, что соответствует гибридному формату жизни. Прирост по данному сегменту прогнозирую на уровне 12 % за год при условии неизменности ключевой ставки Банка России. Инвестор вправе рассчитывать на годовую доходность 8–9 % при аренде либо на 14 % при выходе из проекта на втором-третьем каскаде продаж. При резком изменении макроэкономической обстановки рекомендую переходить в активы класса warehouse-flex возле Восточного обхода.

Коломна сохраняет баланс между исторической аурой и производственным развитием. Город напоминает дубовый корабль, обновляющий доски, не нарушая силуэт: новое жильё приходит волнами, каждая волна делает корпус крепче. Работаю здесь одиннадцатый год, и ни один серьёзный игрок не отходил от рынка в убыток — чтение графиков весьма утешает владельцев активов.