Работая двенадцать лет консультантом на рынке Лас-Пальмас де Гран Канария, наблюдаю, как колониальная ткань города переплетается с авангардом новостроек. Расскажу, куда движутся цены и как извлечь максимальный кэш-флоу из местного квадрата.

Недвижимость Лас-Пальмаса

Средняя отметка для качественного жилья в прибрежной дуге Canteras колеблется около 4200 €/м², тогда как историческая Вегета фиксирует 2500–3000 €/м² в зависимости от степени реставрации. Внутренние районы Tamaraceite-San Lorenzo держатся в коридоре 1600–1900 €/м².

Ценовые пласты кварталов

Вегета дарит инвестору облигационную устойчивость: плотность туристического трафика устойчива круглый год, а самостоятельные путешественники охотно арендуют патио дома XVI–XVIII веков. При реставрации приветствуется использование «cal hidráulica» — известкового раствора с пуццоланом, продлевающего жизнь каменной кладке.

Триана соседствует с коммерческими галереями и театром Pérez Galdós, синергия бизнеса и культуры формирует спрос со стороны удалённых специалистов, предпочитающих лофты с двойным светом. Banco de España уже выдал первой когорте такого жилья ипотеку под Euribor + 1,3 % при первоначальном взносе 30 %.

Доходность аренды

Краткосрочные контракты через Vivienda Vacacional приносят валовую доходность 7–9 % годовых, при условии заполнения свыше 80 %. Долгосрочная сдача семьям либо ИТ-специалистам генерирует спокойные 4,5–5 %. Поблизости от кампуса ULPGC студии поднимаются до 18 €/м² в пик семестра.

При расчёте чистой прибыли закладываю: IBI — 0,5 % кадастра, страховку continente y contenido — 0,2 %, амортизацию мебели 10 % в год. Налог IRNR для нерезидента фиксирован 19 %, удержание восстанавливается декларацией Modelo 210.

Нюансы сделки

Покупатель без резиденции оформляет NIE в главный комиссариат Calle Luis Doreste Silva за пять дней. Далее: reserva 6000 €, contrato de arras в течение двух недель, нотариат в кабинете протонатария Carmen Rosa Cabrera. Impuesto Transmisiones Patrimoniales равен 6,5 %, Actos Jurídicos Documentados 1 %. Муниципальный plusvalía municipal экспортирован продавцу, если прирост ниже 20 % — альтернативная база cálculo objetivo снижает сбор.

Банки Archipiélago Bank и Cajasiete охотно кредитуют до 70 % LTV для граждан ЕС, срок до двадцати лет, досрочное погашение штрафуется 0,25 % первые три года. Стройфинансирование «obra nueva» идёт по схеме préstamo autopromotor, где транши выдаются после cada certificación técnica.

Застройщики северной бухты внедряют стандарты Passivhaus: тройной стеклопакет Guardian Sun, рекуператоры Zehnder с КПД 90 %, пробковый утеплитель вместо пенополистирола. Атлантический alisio выступает бесплатным кондиционером, правильная ориентация сводит потребление кондиционеров к нулю.

Лас-Пальмас напоминает светофор для капитала: красный свет рисков погашается правовой прозрачностью, жёлтый сигнализирует о желательности диверсификации типов аренды, зеленый подтверждает устойчивость спроса, питаемого туризмом, университетом и трансатлантической логистикой. Поэтому диверсифицированный портфель из приморской студии, исторического дуплекса и коммерческого юнита в Mesa y López даёт инвестору гибкость и спокойный сон.