Я сопровождаю сделки купли-продажи квартир двенадцатый год и неоднократно наблюдал, как участники спешат к задатку, оставляя документы без прицельной экспертизы. Чтобы исключить правовой вакуум, описываю комплект бумаг, критичных для безопасности расчётов и владения.
Правоустанавливающие бумаги
База доверия рождается из правоустанавливающего пакета. Ключевой элемент — выписка ЕГРН. В свежей выписке отражён собственник, обременения, запреты, незавершённые судебные споры. Выписку запрашивают в электронном виде вместе с кадастровой картой, сверяю номера квартир, этажность, площадь. Разночтения даже на миллиметр сигнализируют о скрытых рисках, ведь Росреестр вносит сведения только на основании поданных актов.
Далее проверяю документы, подтверждающие право: договор приватизации, купли-продажи, дарения, акт о вводе дома, судебное решение. Читаю каждый пункт, ищу нота-бене: пятилетний мораторий при приватизации, ошибки в фамилии владельца, поддельный аллограф (чужой почерк на подписи).
При семейном статусе продавца использую нотариальное согласие супруга. Отсутствие формальной печати вызывает последующее оспаривание. При доверительном представительстве изучаю подлинник доверенности, проверяю в реестре нотариальных действий факт выдачи и отмены.
Если право установлено иностранным документом, запрашиваю апостиль — штамп, подтверждающий подлинность подписи и печати за пределами РФ. Отсутствие апостиля обнуляет ценность бумаги перед Росреестром.
При корпоративной продаже анализирую рефункцию (возврат земельного участка муниципалитету при смене разрешённого использования) — редкая, но взрывоопасная оговорка в договоре аренды земли.
Техническая часть
Техническую сторону сделки подтверждают три документа. Технический паспорт БТИ показывает план помещения, год стройки, материал стен, он пригодится банку и страховщику. Кадастровый паспорт фиксирует координаты и кадастровую стоимость. Экспликация (расшифровка площадей) выявляет самовольные перепланировки. Обнаружив неузаконенную арку в несущей стене, требую проектное заключение и акт ввода перепланировки.
Отдельно беру акт приёма-передачи продавцу от застройщика, если дом молодой. В документе проверяю дату, отсутствие отметок об инженерных дефектах. Электроснабжение, отопление, вентиляция — три стихии, чей отказ влечёт аварийный ремонт. Лифты и крыша под гарантийным обслуживанием застройщика, окончание гарантийного срока переводит бремя расходов новому владельцу.
Справка из управляющей компании о состоянии лицевого счёта показывает платежную дисциплину по коммунальным услугам. При централизованном тепле беру справку из ресурсоснабжающей организации напрямую — двойной контроль никогда лишним не бывает.
Расчёт и передача ключей
Безопасные расчёты обеспечивает банковская ячейка либо безотзывный аккредитив. В договоре фиксирую условие доступа продавца к средствам после регистрации перехода права. При ипотеке часть суммы направляется на погашение старого залога, остаток блокируется в пользу покупателя.
Перед подписанием акта приёма-передачи считываю показания счётчиков воды, электричества, газа, фиксирую фототаблицы на телефон, прилагаю к акту отдельный лист. Жилищная инспекция принимает такие доказательстватва при конфликте.
Комбинирую расписку о получении денег с квитанцией из депозитной ячейки, заверяю копии у нотариуса. Ипотечный банк выдаёт закладную — ценная бумага, закрепляющая права кредитора. Потеря оригинала оборачивается сложной процедурой дубликата через суд.
новый архив сделки включает договор, акты, выписку после регистрации, банковские бумаги, техпаспорт, справки об оплате ЖКУ. Складываю комплект в отдельную огнеупорную папку. При последующей перепродаже архив сохранит время, деньги и нервы.
Комментирование закрыто