Работаю с португальскими объектами пятнадцать лет и наблюдаю, как тосканские фермы, лиссабонские палацио и атлантические виллы обрастают мифами. Раскладываю процесс покупки на понятные шаги и удерживают читателя от ошибок, способных превратить океанскую мечту в бюрократический шторм.

недвижимость Португалия

Правовая среда

Первый шаг — получение NIF, без него ни банк, ни нотариус не откроют дверь. После выбора объекта запрашиваю caderneta predial: выписка описывает границы участка, год постройки, фискальную оценку. Дополняю её certidão permanente, где фиксируются обременения. При малейшем намёке на usufruct (узуфрукт, пожизненное право пользования) или penhora (арест) предлагаю продавцу убрать записи до заключения договора promessa de compra e venda, более известного как CPCV. Документ сопровождается sinal — задатком 10-15 %. В нём отмечаю сроки для escritura pública — финального акта у нотариуса. Новички часто путают escritura с registo. Первое оформляет переход права, второе заносит сделку в Conservatória do Registo Predial, без регистрации объект остаётся юридически в подвешенном состоянии.

Налоговая мозаика

При расчёте бюджета учитываю три ключевых сбора. IMT — разовый транзитный налог, ставка плавает от 0 % до 7,5 % в зависимости от назначения и стоимости жилья. Stamp Duty (IS) равен 0,8 % цены. Ежегодный IMI напоминает российский налог на имущество, но с прогрессивной шкалой 0,3–0,45 %. Сумму удаётся уменьшить через impacto urbano — льготу для реконструкции, либо благодаря классификации объекта как Património Cultural. Для инвесторов действует Regime des Residentes Nao Habitualis (RNH): десятилетний льготный режим, где доходы из-за рубежа облагаются мягче. При аренде учитываю ставку IRS, рассчитываемую по скользящей сетке, оптимизировать её помогает contrato de arrendamento de longa duração — договор аренды от пяти лет.

Личные рекомендации

Перед финальной оплатой посещаю Câmara Municipal и изучаю alvará de licença de utilização — документ, подтверждающий назначение строения. В зданиях до 1951 года alvará встречается не во всех архивах, нотариус без него справится, а банки иногда отказывают в кредите. При проверке сельских участков обращаю внимание на artigo matricial — кадастровый номер земли, который порой расходится с фактической площадью. Дрон и topógrafo решают проблему быстрее бумажного запроса. Оплату «чёрных» кухонных элементов наличными сопровождаю recibo verde — зелёным чеком, снимающим налоговую головную боль. Финальный совет прост: держать под рукой адвоката com procuração — доверенность экономит часы личного присутствия, особенно в периоды сангрии и сентябрьских фиест, когда кабинеты пустеют.