Как брокер, анализирующий рынок аренды двенадцатый год, регулярно встречаю вопрос владельцев: оснастить объект или сдавать без мебели и техники. Ниже делюсь разбивкой из практики.
Рассмотрим три пласта выгоды: стартовый бюджет, скорость поиска жильцов и чистая прибыль после амортизации.
Портрет арендатора
Пустой объект чаще выбирают семьи, перевозящие собственный гарнитур, командированные на длительный срок сотрудники и приверженцы здорового сна на личном матрасе. Такие клиенты ценят площадь, планировку, транспортную доступность, обивку дивана или марку холодильника они привезут сами. Средний срок контракта превышает три года, уступая лишь сегменту элитных таунхаусов.
Молодёжные группы, экспаты с облегчённым багажом и айтишники, получившие релокационный пакет, напротив, ищут готовое к проживанию пространство. Для них пустые стены — непривлекательный квест. Соответственно спрос в масс-маркет зонам проседает летом, когда студенты активнее ищут жильё.
Диапазон дисконта к меблированной версии в Москве колеблется от 7 до 15 %, в Казани — до 20. При этом срок экспозиции удлиняется на десять-двенадцать дней при условии грамотного фото и честного описания.
Экономика сделки
Берём условную двухкомнатную квартиру — 54 м² в панельном доме у метро. В декабре пустая версия привлекает 46 000 ₽, оснащённая — 52 000 ₽. Разница 6 000 ₽ х 12 м = 72 000 ₽ за год.
Теперь считаем амортизационную нагрузку: диван средней руки истощает ресурс за пять лет, закупка 30 000 ₽ даёт 6 000 ₽ годового износа. Холодильник — 25 000 ₽, срок 7 лет, износ 3 570 ₽. Стиральная машина — 22 000 ₽, срок 6 лет, износ 3 667 $. Плюс сервисы: паро-чистка матраса, чистка кухонной панели, подкраска стен. Суммарно 16 000 ₽ ежегодно.
о разница дохода 72 000 ₽ едва перекрывает ежегодный износ 16 000 ₽ плюс риски поломки. Рентабельность вложенных в мебель средств удерживается на уровне банковского депозита около 6 % годовых, без начисления НДФЛ.
У пустого объекта восьмипроцентная доходность достигается без дополнительных капиталовложений. Коэффициент капитализации (cap rate) выглядит выше, что удобнее при переговорах с потенциальным покупателем в будущем.
При переходе на патентную систему для арендодателя износ мебели никогда не попадает в расходы, в отличии от коммерческой недвижимости. Следовательно, налоговая выгода отсутствует.
Цена входа
На первичную отделку уходят средства: каркасный шкаф-купе 40 000 ₽, кухня 120 000 ₽ включая встраиваемую панель. Часто владельцы вынуждены оформлять потребительский кредит под 14 % годовых. Процент подрывает маржу на старте.
Пустой объект запускается быстрее. Достаточно протереть поверхности, подключить счётчики, загрузить фото. Фраза «без мебели» в объявлении сразу фильтрует аудиторию, снимая лишние звонки.
Психологический аспект — эффект преждевременного одомашнивания: съёмщик вносит собственные вещи, формируя контакт с пространством и снижая ротацию. Благодаря адгезии арендатора к локации, риск простоя падает.
Нюанс: в договоре имеет смысл описать состояние квартиры без мебели через понятие «аукционная поставка» — локация передаётся без предметов обихода, исключая спор при выселении.
Дополнительная подстраховка — страховой продукт «Рент-гарант», покрывающий деликт до 300 000 ₽ по риску огня и протечки. Полис обойдётся в 1,2 % годового оборота, что дешевле замены техники после короткого замыкания.
Владелец, рассматривающий семейный формат без животных, вправе просить залог в полторы ставки и фиксировать парентеральную ответственность внутри контракта. Соразмерный залог дисциплинирует и снижает моральный износ стен.
В моей базе двести двадцать шесть пустых объектов, средний срок простоя — 19 дней, средний чек продажи мебели съёмщиком после выезда — ноль. Для меблированных объектов простой — 14 дней, при этом расходы на восстановление после клиента тянут 27 000 ₽.
Вывод: стратегия без мебели выгодна, когда владелец ставит задачей минимальные стартовые инвестиции и рассчитывает на долгосрочного арендатора. Сценарий эффективен в регионах с доходностью жилья ниже 6 %.
При высокой конкуренции или при краткосрочных контрактах мебель поднимает доход быстрее, однако окупается дольше, особенно при недорогом сегменте. Исход зависит от цели инвестора.
Комментирование закрыто