Я отслеживаю индексы сделок, отчёты Росреестра, рыночный спред между первичным и вторичным сегментами. Данные последних семи кварталов сигнализируют о формировании ценового плато, за которым предсказуем переход к нисходящему тренду.

снижение цен

Драйверами выступают рост предложения, замедление реальных доходов домохозяйств и завершение фазы льготных ипотечных программ. Компрессия покупательской способности видна даже в агломерациях-миллионниках: время экспозиции лота выросла с 47 до 73 дней.

Эмиссионный фонд и ипотека

Ускоренная эмиссия 2020-2022 годов уже преобразовалась в инфляционный хвост. Банк России, пытаясь стерилизовать избыточную ликвидность, поднял ключевую ставку до уровней, сродни началу прошлого десятилетия. Ипотечный купон опять превысил двузначную отметку, маржа девелопера сужается. Парадокс: квадратный метр ещё дорог, но рентабельность стройки тает.

На рынке вторички наблюдается феномен контанго: продавцы удерживают оферты, рассчитывая на сохранение пика цен, покупатели ждут коррекцию. Разрыв приводит к стагнации сделок. Биржевики назвали бы это «запертым спросом».

География спроса меняется

Спрос смещается из центров к районам с лучшей экологией и развитой логистикой. Сценарий напоминает эффект салиентной диффузии: энергия покупателей рассеивается прежде всего вдоль транспортных радиалов, формируя пояса пригородного строительства.

Квартира в ядре мегаполиса ещё остаётся символом статуса, однако коэффициент доступности жилья (price-to-income) здесь достиг 9,3 — выше комфортного коридора 5-6. Дифференциация приведёт к тому, что центр пойдёт в минус быстрее, периферия задержится на плато дальше.

Когда ждать просадки

Базовая модель, основанная на регрессии ARIMA с лагами по выдаче кредитов, прогнозирует начало заметного удешевления уже в феврале-апреле следующего года. Пик снижения оцениваю в 12-15 % номинально от уровней середины текущего года. Коррекция размажет прибыль спекулятивных инвесторов, накопивших переток капитала из фондового рынка после февральских событий.

При покупке для личного проживания рекомендую использовать валюту срока. Если горизонт владения превышает семь лет, коррекция выглядит лишь локальным шумом, для краткосрочного инвестора она равносильна рифу на фарватере.

Стратегия застройщикам: удерживать темп ввода, наследуя принцип «cash is oxygen». Снижение цен будет компенсировано оборотом, однако только при рациональной политике запуска очередей. Принцип поэтапного продажного шедулирования (staggered scheduling) снижает риск дисконтировать готовый продукт двузначно.

Регулятор придерживается доктрины таргетирования инфляции, поэтому смягчение монетарных условий в середине года вероятно только при резком охлаждении экономики. До тех пор рынок жилья останется экспонентой волатильности макропоказателей.