Венский рынок жилья воспринимаю как швейцарские часы: каждая шестерёнка обозначена параграфом, каждый ход зафиксирован нотариальной печатью. Спонтанность опасна, планирование окупается спокойствием после регистрации Eigentum.

Eigentum

Законодательная рамка

В Австрии гражданские сделки регулирует Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, однако земля федеральной столицы дополняет его Wiener Wohnungseigentumsgesetz. Ключевые персонажи сделки – Käufer, Verkäufer, Treuhänder (нотариус или адвокат). Окончательная передача права собственности фиксируется в Grundbuch, без Aufsandungserklärung (заявление о согласии продавца на запись) запись невозможна.

Фискальные платежи

Каждый подписанный Kaufvertrag влечёт Grunderwerbsteuer – 3,5 % от оценочной базы, Eintragungsgebühr для Grundbuch – 1,1 %, Gebühr за ипотечную запись – равна Eintragungsgebühr. При скрытой уступке долга Finanzamt начисляет дополнительный Gebührenzuschlag. Банковские Kosten включают Bearbeitungsentgelt и Schätzkosten, их стоит закладывать в бюджет заранее.

Практический алгоритм

Последовательность действий выглядит так: 1) Kaufanbot – оферта с залогом, 2) Подготовка Kaufvertrag юристом, 3) Перевод средств на Treuhandkonto, 4) Выпуск Rangordnungssicherstellung (резервирование места в земельной книге), 5) Подписи у нотариуса, 6) Оплата налогов через FinanzOnline, 7) Финальная запись в Grundbuch. Без Treuhandkonto средства не покидают счёт до внесения Eigentum – принцип «cash gegen Grundbuch».

Финансирование отслеживает банк и юрист одновременно. Австрийские кредиторы приветствуют Eigenmittel не ниже 20 %. В качестве обеспеченияя регистрируется Pfandrecht с идентичным порядковым номером. При досрочном погашении возникает Pönale – максимум 1 %. Конкурентным альтернативным инструментом остаётся Bausparvertrag.

Покупатель вне ЕС обязан подавать ходатайство в Grundverkehrsbehörde. На практике процедура длится около восьми недель, при этом органы проверяют происхождение средств и отсутствие санкционных рисков. Подготовленный пакет переводится присяжным переводчиком.

Венский Mietshaus (аренда ориентированный дом) привлекателен благодаря контрольному коэффициенту Rendite. Однако перепланировка под краткосрочную аренду запрещена Gesetz über Sonderwohnbedarf. Для классического Wohnungseigentum ключевой параметр – Rücklagenstand, указан в протоколах Eigentümerversammlung.

Вся картина напоминает нотный лист: достаточный запас Eigenmittel – басовая линия, правильный выбор Treuhänder – скрипичная, налоги задают ритм барабанов. Соблюдение гармонии избавляет от диссонансов на пострегистрационном этапе.