Ипотечный кредит в Германии: условия, процентная ставка и банки

Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса. Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций. Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

Город

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Сегодня рынок жилой недвижимости в Германии характеризуется превышением спроса над предложением, что порождает стабильный рост цен. Сейчас довольно сложно найти хорошую квартиру или дом на стадии завершения строительства. Большинство предложений – это продажа на этапе планировки или сдачи объекта через 2-3 года (off-plan).

Вопроса «Выгодно ли оформлять ипотеку в Германии?» сейчас не стоит. Ответ слишком очевиден.

Оформление ипотеки для российских граждан будет выгодным в силу следующих объективных причин:

  1. Высокое качество строительства в Германии (немцы крайне щепетильно относятся ко всем техническим и строительным стандартам и применяют только качественные материалы).
  2. Низкие процентные ставки (за последнее десятилетие уровень ставок по ипотечным займам достиг своего исторического минимума и составил в среднем около 3-5% в год для нерезидентов страны).
  3. Лояльное отношение к клиентам, покупающим дорогое жилье (если заемщик планирует покупку недвижимости в Германии стоимостью свыше 100 тысяч евро, то существует высокая доля вероятности, что банк пойдет ему навстречу и смягчит требования и предложит минимальные издержки).
  4. Возможность последующей сдачи квартиры/дома в аренду (так как в Германии арендные ставки высоки и постоянно растут, получение стабильного дохода от арендаторов позволит компенсировать расходы по оплате задолженности перед банком).

Вывод! Оформление ипотечного кредита в Германии для россиян доступно даже в ситуации непростых взаимоотношений между странами. Главными факторами, повышающими вероятность одобрения кредитной заявки, для банка являются кредитоспособность, стабильная занятость и возможность уплаты первоначального взноса.

Строительство

Процент и условия ипотеки

Условия получения ипотеки в Германии для иностранцев подразумевают следующие параметры:

  • процентная ставка – от 3 до 5% годовых;
  • первоначальный взнос – не менее 40% от рыночной цены жилья;
  • размер кредита – от 50 тысяч евро (не больше 60% от стоимости недвижимости);
  • срок кредитования – от 5 до 40 лет (стандартный срок – 10 лет).

Одни банки могут требовать внести сразу в виде первого взноса по ипотеке не менее 40%, другие – не менее 50% от цены покупаемой жилплощади. Здесь все зависит от соответствия клиента требованиям конкретного банка, его кредитной репутации и стоимости объекта недвижимости. Также большую роль играет факт, является ли приобретаемое жилье первичным или вторичным для клиента.

К издержкам заемщика относятся не только проценты и сама сумма займа, но и дополнительные расходы при покупке недвижимости, среди которых:

  • налог на недвижимость (ставка варьируется от 3,5 до 6,5% в зависимости от расположения недвижимости);
  • плата за переоформление на нового собственника (0,5 – 1% от суммы сделки);
  • оплата услуг нотариуса (1,5 – 3%);
  • комиссия посредникам (3 – 6% от стоимости дома/квартиры получают маклеры или риэлторы);
  • включение нового владельца жилья в земельный кадастр (0,5%);
  • комиссия за оформление кредита (около 1%);
  • плата за оценку потенциального объекта залога (примерно 1,5 тысячи евро);
  • аудит объекта (0,5 – 1,5%);
  • прочие расходы (ведение банковского счета, оформление выписок, справок – до 150 евро в год).

Важно! В общей сложности покупателю недвижимости с помощью ипотеки необходимо иметь не менее 10 тысяч евро в случае приобретения объекта стоимостью около 100 тысяч евро.

Маленький процент

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

  1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
  2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
  3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
  4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
  5. Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

  1. Анализ предложений от банков.
  2. Сбор и подготовка документации.
  3. Открытие счета в банке и его пополнение.
  4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Заключение договора

 

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год  кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

  • дом на семью (коттедж);
  • дом на две семьи (с соседями);
  • дом в ряд;
  • отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
  • старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Анализ предложений

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

  • действующие заграничный и российский паспорта;
  • заявление-анкету;
  • банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
  • документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
  • документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
  • отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Банк

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Сроки оформления

Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

Сроки

Срок ипотеки

Немецкие банки готовы кредитовать иностранных граждан, включая россиян, на срок от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты долга по ипотеке в Германии составляет 10 лет. Именно за этот период заемщик может без особого урона для семейного бюджета рассчитаться с банком.

По согласию с банком-партнером заемщик имеет возможность продлить срок кредитования в случае возникновения финансовых трудностей. Практика показывает, что многие банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам.

Страхование жизни

В целях снижения потенциальных рисков по невыплате долгов заемщиками большинство банков Германии выносят положительное решение по ипотечной заявке только при согласии клиента заключить договор страхования жизни.

Приобретая личную страховку, заемщик обезопасит себя и членов своей семьи в случае наступления страхового случая.

Одной из разновидностей такой страховки является Risikolebensversicherung. Его суть состоит в заключении контракта на установленный срок, в течении которого клиент оплачивает годовые взносы, а после его смерти семья (в период действия страховки) получит оговоренную в договоре сумму. Если же страховой случай не наступил, то застрахованное лицо имеет право по истечению срока действия контракта забрать накопленные деньги сразу или получать их частями, как некую прибавку к пенсии.

Получение кредита на жилье в Германии доступно не только для ее граждан, но и для нерезидентов. Крупнейшие банки страны (Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк) предлагают выгодные условия кредитования: от 50 тысяч евро сроком от 5 до 40 лет под 3-5% годовых. Большинство ипотечных займов выдается в форме аннуитетных займов с фиксированным ежемесячным платежом. Россиянин с достаточной платежеспособностью и стабильной работой на территории ФРГ, имеющий собственный капитал не менее 40% от цены приобретаемой недвижимости, имеет высокие шансы получить ипотеку в Германии на выгодных условиях.

Также вы можете узнать далее про ипотеку в Чехии и как оформляется ипотека в Испании для россиян.

По вопросам оформления ипотеки за границей и покупки недвижимости вы можете обращаться к нашему консультанту в специальной форме. Обязательно подскажем нужный вариант.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Adblock detector