Рынок новостроек в Ташкенте в 2026 году формируется под влиянием фундаментальных изменений, произошедших в 2025 году. Анализ данных Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР), Центрального банка Узбекистана и независимых исследовательских компаний позволяет составить объективную картину ценовой динамики и понять перспективы первичного рынка жилья столицы.

Итоги 2025 года: ключевые показатели рынка

По данным ЦЭИР, 2025 год продемонстрировал рекордную активность на рынке недвижимости Узбекистана. Общий объем сделок купли-продажи жилья увеличился более чем на 15% и достиг 295 тысяч операций. На столичный рынок пришлось около 30% всех сделок — примерно 84 тысячи договоров, что на 18% превышает показатели 2024 года.

Декабрь 2025 года установил исторический максимум активности — свыше 31 тысячи сделок за месяц, что на треть больше аналогичного периода предыдущего года. Наиболее заметный рост зафиксирован в июле 2025 года, когда объем продаж достиг 26 тысяч единиц — максимального значения с августа 2023 года, с месячным приростом 25%.

Вторичный рынок Ташкента в 2025 году показал минимальный рост цен — всего 0,6%, составив в среднем 1104 доллара за квадратный метр. Для сравнения, в 2024 году наблюдалось снижение на 2,3%. По регионам ситуация кардинально отличалась — средние цены на вторичное жилье в Узбекистане выросли на 7,9% за год.

Ценовая динамика первичного рынка столицы

Первичный рынок Ташкента демонстрировал значительно более активную динамику цен по сравнению с вторичным. Согласно исследованиям ЦЭИР, средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась более чем на 9% за год. Наибольший рост зафиксирован в престижных районах:

  • Мирабадский район — +18%
  • Яшнабадский район — +14%
  • Мирзо-Улугбекский район — +13,5%

По данным Commonwealth Partnership, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента на конец 2025 года составила 1251 доллар, тогда как вторичное жилье оценивалось в среднем в 1216 долларов. Разница незначительна, что указывает на высокую конкуренцию между сегментами рынка.

Анализ предложений от застройщиков показывает широкий диапазон цен в зависимости от локации и класса жилья. Стоимость квадратного метра варьируется от 5,5 млн сумов (около 440 долларов по среднему курсу) в бюджетных проектах до 28 млн сумов (около 2240 долларов) в премиальных комплексах центральных районов.

Географическая дифференциация цен

Ценовое позиционирование новостроек сильно зависит от района расположения. Наиболее доступные предложения сосредоточены в периферийных районах:

Бюджетный сегмент (5,5-8 млн сум/м²):

  • Сергелийский район
  • Бектемирский район (за исключением отдельных престижных проектов)
  • Чиланзарский район

Средний сегмент (10-15 млн сум/м²):

  • Яшнабадский район
  • Алмазарский район
  • Учтепинский район

Премиальный сегмент (16-28 млн сум/м²):

  • Мирабадский район
  • Юнусабадский район
  • Мирзо-Улугбекский район
  • Яккасарайский район

По оценкам экспертов Uysot, наибольшим спросом в 2025 году пользовались районы Юнусабад, Мирзо-Улугбек и Яккасарай, где активно строятся современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой. Именно эти локации демонстрируют максимальную поисковую активность потенциальных покупателей.

Факторы ценообразования в 2025 году

Несколько ключевых факторов определяли ценовую динамику рынка новостроек:

Стоимость строительных материалов. Удорожание стройматериалов и логистических цепочек напрямую повлияло на себестоимость квадратного метра. Девелоперы вынуждены были корректировать цены в сторону увеличения для сохранения рентабельности проектов.

Курсовая волатильность. За девять месяцев 2025 года доллар подешевел к сумам на 6,4%, что частично компенсировало рост цен в долларовом выражении. Продавцы устанавливают стоимость в долларах для защиты от валютных рисков.

Ипотечное кредитование. Около 74% всех покупок новостроек в первом полугодии 2025 года совершались с использованием ипотеки (против 57% годом ранее). Доступность кредитования стимулировала спрос, позволяя девелоперам поддерживать ценовой уровень.

Дефицит земли в центре. Ограниченное предложение новых проектов в престижных районах (Мирабад, Шайхантахур) создает дополнительную премию к стоимости квадратного метра. Застройщики вынуждены осваивать периферийные территории с меньшей маржинальностью.

Сравнительный анализ с регионами

Интересно сопоставить столичные цены с региональными показателями. По данным ЦЭИР, средняя стоимость вторичного жилья в регионах в 2025 году составила:

  • Самаркандская область — 834 доллара за м² (+11,2%)
  • Ташкентская область — 682 доллара за м² (+3,8%)
  • Сырдарьинская область — 450 долларов за м² (+12,4%)
  • Кашкадарьинская область — 458 долларов за м² (+8,7%)
  • Республика Каракалпакстан — 378 долларов за м² (+15,6%)

Андижанская область показала единственное снижение цен — минус 2,4% за год. Столичные новостройки стоят в среднем в 1,5-3 раза дороже регионального жилья, что объясняется концентрацией экономической активности, развитой инфраструктурой и высоким спросом.

Исследование Commonwealth Partnership

Аналитики Commonwealth Partnership провели комплексное исследование рынка недвижимости Ташкента, представив детальную картину ценообразования. Средняя квартира площадью 50-60 м² в столице обходится покупателю в 82-99 тысяч долларов.

Рынок аренды также показывает высокую активность. Средняя арендная ставка для квартир бизнес-класса составляет 17,07 доллара за м², для премиум-сегмента — 22,66 доллара. В перерасчете на квартиру средней площади месячная аренда составляет 1134 доллара в бизнес-классе и 1400 долларов в премиум-сегменте.

Эксперты компании констатируют стабилизацию рынка и избавление от спекулятивного компонента. Краткосрочные инвестиции с целью быстрой перепродажи становятся менее прибыльными, что формирует более здоровую структуру спроса.

Данные Центрального банка Узбекистана

Центральный банк подтверждает общую тенденцию роста цен на первичном рынке. По итогам девяти месяцев 2025 года цены на новостройки выросли на 2,4% в сумах и на 5,5% в долларах. На вторичном рынке рост составил 1,8% в сумах и 5% в долларах.

Максимальное увеличение стоимости первичного жилья зафиксировано в Мирабадском, Бектемирском и Яккасарайском районах столицы — в среднем 5,8% за год. Это подтверждает привлекательность данных локаций для девелоперов и покупателей.

Прогнозы на 2026 год

Экспертное сообщество прогнозирует умеренный рост цен на новостройки Ташкента в 2026 году. Специалисты Uysot ожидают стабилизацию ситуации с ростом цен на 6-9% в год. Основные факторы роста:

  • Продолжающееся удорожание строительных материалов
  • Дефицит земли в центральных районах
  • Стабильно высокий спрос на жилье в новых районах
  • Инфляционное давление на экономику

Аналитики Commonwealth Partnership прогнозируют продолжение мягкой коррекции цен в столице без обвала рынка. Девелоперы будут расширять программы рассрочек и скидок для конкуренции за покупателей. В регионах ожидается рост 5-10% до конца 2026 года, особенно в востребованных районах Юнусабада, Мирзо-Улугбека и Яккасарая.

Рынок аренды и его влияние на первичный рынок

Динамика арендных ставок косвенно влияет на привлекательность инвестиций в новостройки. По состоянию на конец 2025 года средняя стоимость аренды жилья в Ташкенте составила около 8,8 доллара за квадратный метр, что на 7% выше уровня предыдущего года.

Самые высокие арендные ставки сохранялись в центральных районах столицы — Шайхантахурском, Мирабадском и Яккасарайском, где они находились на уровне около 10-11 долларов за квадратный метр. В годовом выражении стоимость аренды в некоторых районах снизилась на 2,6-2,8%, что связано с увеличением предложения новых квартир на рынке.

Инвесторы, приобретающие новостройки для сдачи в аренду, могут рассчитывать на доходность около 6-8% годовых в жилом сегменте. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность — 11-12% годовых.

Структурные изменения рынка

2025 год ознаменовался важными структурными сдвигами. Доля ипотечных сделок выросла с 57% до 74%, что свидетельствует о растущей доступности кредитования для населения. Девелоперы активно сотрудничают с банками, предлагая специальные условия для покупателей.

Появляется все больше жилых комплексов нового поколения с системами управления освещением и климатом через смартфон, датчиками утечки воды и газа, автоматизированными парковками. Молодые семьи обращают внимание на новостройки с развитой инфраструктурой — детскими садами, школами, торговыми центрами в шаговой доступности.

Застройщики переходят к комплексным проектам, включающим жилые зоны, коммерческую недвижимость и социальные объекты. Это повышает привлекательность объектов и позволяет формировать премию к цене за счет дополнительного удобства.

Рекомендации для покупателей и инвесторов

На основе анализа рыночных данных можно сформулировать практические рекомендации:

Для покупателей жилья для проживания:

  • Обратить внимание на Мирзо-Улугбекский район — баланс качества и цены
  • Рассмотреть Сергелийский и Бектемирский районы для максимальной экономии
  • Не гнаться за минимальной ценой, выбирать жилье с готовой инфраструктурой от надежного застройщика

Для инвесторов:

  • Перспективны объекты в районах Новый Ташкент и Юнусабад с ожидаемым ростом ликвидности
  • Рассмотреть покупку на этапе котлована с дисконтом 15-25% к итоговой цене
  • Диверсифицировать портфель между жилой и коммерческой недвижимостью

Общие принципы:

  • Тщательно проверять репутацию застройщика и наличие всех разрешительных документов
  • Учитывать перспективы развития района — планы строительства инфраструктуры, транспортных развязок
  • Просчитывать реальную доходность с учетом налогов, коммунальных платежей, затрат на управление

Рынок новостроек Ташкента в 2026 году входит в фазу стабилизации после периода бурного роста. Умеренное повышение цен, расширение ипотечных программ, улучшение качества строительства создают благоприятные условия как для приобретения жилья для проживания, так и для долгосрочных инвестиций. Покупатели получают доступ к современному жилью с развитой инфраструктурой по относительно предсказуемым ценам, что делает столичный рынок привлекательным для различных категорий приобретателей.