Порядок регистрации договора аренды квартиры между физическими лицами: нужно ли регистрировать в 2019 году, где, сроки и стоимость

Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры. 

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

дом

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер.  Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует — это существенный повод для признания этого соглашения не действительным. Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ. Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры — это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%).  Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований.  Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет. И именно долгосрочный договор  надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок.  В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН.  Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

Какие документы понадобятся

документы

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

  • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Скачать образец договора найма для заполнения можно здесь.

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

  1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией.  А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи — возможности получения компенсации.
  1. Заполнить и подписать договор.
  2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
  3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
  4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

  • если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
  • в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

Подробнее узнать про договор аренды, его образец, а также выгодно ли сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Adblock detector