Я консультирую собственников, попавших в просрочку, и слышу один вопрос чаще остальных: «вправе ли кредитор лишить меня квартиры?». Дам развернутый ответ без лакировки.

отчуждение жилья

Причины риска

Конституция закрепляет право на жилище, однако допускает судебное ограничение, когда собственник нарушил обязательства. Верховный суд вывел критерий «единственное пригодное помещение» — кредитор не вправе выселять, если семье некуда переехать, пока долг связан не с ипотекой на это жильё. Квартиру забирают при трёх сценариях. Первый — ипотека: объект стоит под обременением в ЕГРН, банк инициирует торги после девяноста дней просрочки либо после двух подряд просрочек, если в договоре указан условный срок. Второй сценарий связан с поручительством: приставы описывают активы поручителя, среди которых оказывается квартира. Третий случай — исполнительное производство по беззалоговому займу, когда у должника несколько объектов, и пристав выбирает наименее социально значимое либо наименее ликвидное. Единственное пригодное помещение конфискации не подлежит при отсутствии ипотеки.

Алгоритм взыскания

Процедура отъёма жилья укладывается в шесть этапов. Сначала банк направляет уведомление — устное service-call либо письменное требование. Затем подаётся иск. Суд, выслушав стороны, утверждает сумму долга, пеню и решает вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки либо на иное имущество. После вступления решения в законную силу кредитор получает исполнительный лист. Документ передаётся приставам, которые открывают производство, устанавливают срок добровольного погашения, накладывают арест, проводят описывание. При отсутствии выплат назначаются торги на площадке «Российский аукционный дом». Покупатель вносит средства, часть идёт кредитору, остаток перечисляется должнику. В протоколах нередко встречается латинская формула lex commissoria — условие договора, при котором залог автоматически переходит кредитору при наступлении определённого события. Гражданский кодекс признаёт подобную оговорку ничтожной, что открывает пространство для протеста.

Линия обороны

У собственника сохраняется целый арсенал. Первая линия — реструктуризация через медиативную оговорку: стороны подписывают новый график платежей, банк экономит время, заёмщик — нервы. Вторая — банкротство физического лица: в федеральном реестре появляется сообщение, на квартиру вводится мораторий, реализация откладывается. Третья — отражение чрезмерного взыскания. Статья 446 ГПК освобождает единственное пригодное помещение, пока площадь не превышает региональный норматив. Пристав обязан исследовать этот фактор, опираясь на технический паспорт, выписку из домовой книги, акт осмотра. Однокомнатный объект площадью, скажем, тридцать четыре квадрата под такой критерий обычно подпадает. Экзотический инструмент — бенефициарная запись в пользу детей: доля передаётся несовершеннолетним, орган опеки требует альтернативу, а продажа без неё чревата кассацией.

Реальность сурова: кредитор вправе забрать квартиру при залоге либо при отсутствии статуса «единственное пригодное помещение». Грамотная линия обороны снижает риск, а иногда сводит его к нулю.