Я веду сделки на побережье тринадцать лет. Город вижу не через туристический объектив, а через планы БТИ, протоколы собраний соседей и геодезические съёмки. За это время изучил каждый подъезд, освоил оттенки местного мрамора и научился слышать море сквозь бетон.
Центральная часть Ллорета хранит многослойную хронику: фасады времен модернизма соседствуют с каркасно-монолитными зданиями девяностых. Здесь студия в 28 м² нередко располагается в доме с лифтом Otis 1974 года, а трёхкомнатный «piso» в 85 м² — в реконструированном особняке бывшего текстильного фабриканта. Парковка решена многоярусными системами Klaus, поэтому улицы выглядят свободнее, чем на фото десятилетней давности.
Феналс — мой личный ориентир баланса между городской инфраструктурой и пляжной идиллией. Дома в этой зоне тянутся каскадом к сосновому массиву. Четвёртый этаж уже дарит перелив лазури, шестой погружается в хомсферу* шторма (хомсфера — аудиовизуальное ощущение прибоя, термин исп. акустиков). Внутренние дворы засажены эрекцией и ладанником, а потому воздух пахнет пряно даже зимой.
Кала Канейес держит репутацию клубной бухты. Перепад высот рождает «голубые коридоры» — узкие просветы, через которые море видно из квартир глубинного ряда. Архитекторы Terrades-Associates усиливают эффект зеркальными перилами некорродирующей стали AISI 316.
La Creu de Lloret угнездился выше окружной дороги. Здесь террасы смотрят через кроны к небу, а не к воде. Портрет жителя — семья, ценящая тишину и быстрый выезд на трассу C-63.
Фасады и виды
Южная экспозиция в Ллорете значит больше, чем число этажей. Солнце проходит наднизко, поэтому даже второй уровень получает длинные лезвия света. Северный фасад привлекателен лишь при наличии панорамного остекления с коэффициентом пропускания g 0,55, без него жильё остывает за три зимние ночи.
Открытый горизонт незаменим при покупке пентхауса. Если линия взгляда перехватывается балюстрадой соседнего блока, ощущение высоты растворяется. Советую проверять «угол отсечения» теодолитом: при значении менее 8° перспектива читается исключительно с края террасы, а не из гостиной.
Планировки и метраж
Студия-estudio (25-35 м²). Формат под аренду студентам языковых школ. Высота потолка колеблется от 2,45 до 2,6 м. При перепланировке клиенты часто заказывают мезонин-«altillo» высотой 1,4 м для спального модуля, норматив позволяет такое решение до 25 % площади.
Однокомнатный piso (45-60 м²). Классическое ядро рынка. Кухня-ниша формата 2,2 × 3 м, балкон от 4 м². В домах 2010-х встречается «концепт ротации» — возможность сдвигать перегородку из ГКЛ-дюрагипса на 90° и менять взаимное расположение спальни и гостиной.
Двухкомнатный piso (65-90 м²). Для семей с одним ребёнком оптимальна сквозная вентиляция. Идеальную тягу создаёт «галерейная труба» — коридор с выходом при входной двери и порталом на террасу. В летний полдень температура понижается на 2-3 °C без кондиционера.
Дуплекс и пентхаус (90-160 мм). Два уровня связаны лестницей-«escalera de caracol» на стальном стержне Ø 120 мм, такое крепление экономит квадратные метры. Крышная часть именуется «azotea» и включает солярий с душевой колонной из коренастого тикового бруса. Покупатели интересуются коэффициентом остекления, комфортное значение 22-25 % к площади пола, иначе возникает перегрев.
Нижний piso-jardín — альтернатива таунхаусу. Патио в 20-40 м² с пергoлой из дугласовой сосны даёт приватность, в случае монтажа панели «brise-soleil» шум проспекта снижается на 8 дБ.
В городе встречается формат «trastero-loft» — бывший склад в подвале, приведённый к жилому стандарту. Толщина ограждающих конструкций 45 см дарит стабильные 21 °C зимой без нагрева, покупателям важен уровень радона, измеряемый дозиметром Canary RS-110.
Рынок и бюджеты
Студия у пляжа Санта-Кристина стартует от 115 000 €. Однокомнатный piso в Феналсе — 155-190 000 €. Двухкомнатный с фронтальным морем — 260-320 000 €. Пентхаус в Канейесе с панорамой 270° поступает на рынок примерно за 490-620 000 € в зависимости от года возведения и площади солярия.
Сторонние издержки: ITP (налог на передачу) 10 %, нотариус и регистрационная плата около 1,5 %. Муниципальная «plusvalía» рассчитывается от кадастровой базы, при коротком периоде владения сумма символична. Коммунальный сбор «gastos de comunidad» колеблется от 45 до 140 € в месяц, главный драйвер — бассейн и лифтовое хозяйство.
Инвестор получает среднюю доходность «cap rate» 4,2 % на долгосрочной аренде и до 7,5 % при туристической лицензии «HUTG». Закон Каталонии 12/2023 ограничил выдачу новых HUTG лишь в зонах с перенасыщением, однако Ллорет удержал квоту за счёт расширения инфраструктуры.
Мой личный финальный штрих: перед подписанием «escritura» фиксирую уровень фоново-акустического давления в спальне при закрытых ставнях. Если значение превысит 38 дБА, рекомендую двойной пакет Guardian Sun и пористый герметик Illbruck. Тогда утро наполняется выдохом моря, а не гулом мотоциклов по Авенида Вила де Бланес.
*хомсфера — аудиовизуальное ощущение прибоя, термин испанских акустиков.
Комментирование закрыто