Как сделать перепланировку в квартире по закону и куда обращаться

Существенные изменения параметров недвижимости необходимо согласовать по правилам, установленным действующим законом. При выявлении нарушений придется заплатить штраф, выполнить работы по возврату исходного состояния. Не исключено принудительное лишение прав собственности по соответствующему решению суда. С помощью этой публикации можно узнать, как сделать перепланировку в квартире по закону. Точное выполнение представленных рекомендаций предотвратит ошибки, минимизирует затраты в ходе выполнения реконструкции.

Какой закон регулирует перепланировку

Содержание

Какой закон регулирует перепланировку
Что считается перепланировкой
Предварительное согласование
Проведение работ в квартире
Согласование результата
Ответственность за незаконную перепланировку
Как узаконить самовольную перепланировку
Покупка квартиры с перепланировкой
Выводы

Собственник не вправе нарушать законные права соседей на свободное пользование общедомовым имуществом. Нельзя ухудшать целостность силовых элементов строения, нарушать работоспособность инженерных сетей. Внешний вид зданий определяется утвержденным архитектурным проектом. На федеральном уровне законом обеспечивается охрана объектов, представляющих историческую ценность.

Перечисленные нюансы объясняют возможные претензии к плану несогласованной перепланировки квартиры. В следующем перечне приведены законы, которыми установлены нормативы по заданной теме:

порядок подготовки и согласования, основные определения – ЖК РФ, гл.4, статьи 25-29;
документальное оформление – ПП № 266 от 28.04.2005;
правила (проектные и рабочие операции) – постановления Госстроя № 170 от 27.09.2003;
внесение изменений в базу данных кадастрового учета – письмо Минэкономразвития №Д23И-1578 от 14.04.2015;
порядок информационного межведомственного взаимодействия – ПП № 797 от 27.09.2011;
размер штрафных санкций – КоАП, ст. 7.21;
судебная практика – Определения ВС №18-КГ17-192 и № 18-КГ17-247 от 19.12.2017.

Как сделать перепланировку в квартире по закону, поясняют дополнения местных законодательных органов. Для детального изучения темы рекомендуется изучить федеральные строительные и санитарные нормативы. С учетом чрезмерного объема материалов, ниже приведены только примеры отдельных документов:

порядок изменения вентиляционных шахт определен в приложении к постановлению правительства Москвы №1104 от 29.12.2017;
расширение душевой за счет уменьшения площади кухонной зоны запрещено в СанПиН 2.1.2.2645-10;
требования к гидроизоляции ванных комнат приведены в СНиП 2.03.13-88.

Что считается перепланировкой

Рассматриваемая реконструкция жилых помещений предполагает существенное изменение утвержденной проектной документации. Эти действия в обязательном порядке сопровождаются коррекцией технического паспорта. Согласование необходимо при выполнении следующих работ:

демонтаж, изменение конфигурации межкомнатных перегородок и силового каркаса;
перенос (увеличение) дверных и оконных проемов;
объединение жилых, технических и подсобных помещений;
замена электрического отопления на газовое, другие модификации инженерных систем;
создание новых вентиляционных каналов.

Специальное разрешение нужно получить от государственных (муниципальных) контролирующих органов, если недвижимость причислена к объектам культурного наследия. В отдельных ситуациях запрещают изменять цвет фасадов и элементы декора, монтировать внешние блоки кондиционеров и другое оборудование. Аналогичные запреты местные власти применяют, если дом расположен на видном месте (площадь, центральная улица).

В любом случае для перепланировки квартиры нужно получить согласие других собственников. Без соответствующего подтверждения невозможно изменить записи в базе данных ЕГРН, которые подтверждают законность реконструкции.

В следующем списке перечислены отдельные типовые работы. Эти примеры демонстрируют, какие перепланировки можно производить по разрешению:

«мокрые» зоны увеличивают за счет коридора с качественной гидроизоляцией;
подоконник убирают в кирпичном (монолитном) доме;
конфигурацию кухни изменяют в точном соответствии с действующими строительными (санитарными) нормами;
переносят межкомнатные перегородки;
устанавливают проемы в несущих стенах с усилением специальными металлическими конструкциями;
монтируют электрическую плиту вместо газовой при возможном подключении мощной нагрузки;
делают остекление и утепление балкона.

Запрещенные работы

Что считается перепланировкой в квартире, выполненной с нарушением норм:

нарушать целостность несущих конструкций;
устанавливать регуляторы, вентили, выключатели в общедомовые сети;
монтировать обшивку стояков канализации (водоснабжения) без смотровых люков;
уменьшать (удалять) вентиляционные шахты;
увеличивать чрезмерно нагрузку на межэтажные перекрытия;
переносить радиаторы отопления на застекленный балкон (лоджию);
подключать теплый пол к общедомовой системе отопления (горячего водоснабжения);
присоединение к площади квартиры чердаков и технических помещений в подвале;
объединение кухни (при оснащении газовым оборудованием) с жилой зоной;
аналогичное расширение зала или другой комнаты за счет площади балкона (лоджии);
увеличение санузла с одновременным уменьшением кухни, жилого помещения;
создание конструкции пола в душевой кабине, иной «мокрой» зоне без гидроизоляции (защитных перепадов по высоте);
расширение выхода на балкон;
соединение нескольких квартир, принадлежащих разным владельцам;
уменьшение площади кухни до 5 м кв. и отсутствие в этом помещении естественного освещения.

К сведению! Самовольная перепланировка в многоквартирных домах, признанных аварийными, запрещена.

Выяснить, что такое перепланировка квартиры без ошибок, можно с помощью специалистов проектной организации. В некоторых зданиях, например, запрещен демонтаж порогов, подоконников. Эти элементы по проекту выполнят функции силового каркаса. Также не разрешают создавать ниши (проемы) в наружных стенах даже при сравнительно небольшом изменении установленных конструкций.

Отдельно можно рассмотреть порядок согласования реконструкции вентиляционного канала. Пустое пространство между трубами и стенами относится к общедомовой собственности (ЖК РФ, статья 36). Соответственно, даже минимальное присоединение площади нужно подтвердить решением собрания жильцов. По действующим правилам необходимо одобрение 2/3 собственников или более. Организация подобного мероприятия в многоквартирном доме вряд ли возможна по незначительной причине. Но без этого официального подтверждения узаконить перепланировку жилых помещений не получится.

Какие работы можно проводить без согласования

Не нужен профессиональный проект для установки нового смесителя или сборки письменного стола. Можно производить без разрешения малярные работы в собственных помещениях, клеить обои. Однако не все «элементарные» операции допустимо выполнять по упрощенной схеме.

Монтировать сантехнику, например, общие правила не запрещают. Но в старом здании с деревянными перекрытиями крупная ванна с джакузи создаст избыточную нагрузку вплоть до разрушения строительных конструкций. Эту особенность нужно учитывать при проектировании наливных полов, тяжелых перегородок. Данный пример наглядно демонстрирует необходимость участия профильных специалистов на стадии подготовки.

Перепланировка квартиры не требует разрешения при выполнении следующих работ:

декоративный и восстановительный ремонт без изменения эстетических параметров фасада здания;
перемещение электрической варочной панели на кухне;
установка внешних блоков техники на внешних стенах здания за исключением рассмотренных выше ситуаций;
монтаж корпусной мебели без образования отдельных помещений, которые надо регистрировать в кадастровом учете;
перестановка радиаторов системы отопления.

Предварительное согласование

Выяснив, что является перепланировкой в квартире, нужно уточнить необходимость получения специальных разрешений. Далее действуют следующим образом:

получают действующий план помещений (техпаспорт);
создают проект;
заявление и сопроводительные документы передают в жилищную инспекцию муниципалитета;
на основании полученного решения выполняют перепланировку жилого помещения.

После завершающей проверки сделанные изменения фиксируются официально в кадастровом учете.

Подготовка документов и проекта перепланировки

Сведения об исходном состоянии объекта недвижимости (зарегистрированные данные) предоставляет местное бюро технической инвентаризации. Для подготовки проекта можно обратиться в любую профильную организацию, которая состоит в СРО. Кроме опыта и отзывов клиентов, рекомендуется проверить наличие специального свидетельства о допуске к выполнению проектных заданий.

Квалифицированные специалисты пояснят, какая перепланировка квартиры не требует разрешения. По необходимым позициям – подготовят рабочую документацию:

техническое задание;
чертежи;
описание отдельных операций.

Нужна ли строительная экспертиза

Перенос двери в несущей стене является существенным изменением силового каркаса здания. Подобные действия вправе согласовать только автор соответствующего проекта. Если такая организация не существует, обращаются в уполномоченное учреждение. На территории Москвы эти функции выполняет ГБУ «Экспертный центр».

Для подготовки профессионального заключения специалисты предприятия выполняют обследование. При положительном результате – создают отдельный проект. За дополнительную плату заказчик может обеспечить авторский надзор.

Куда обращаться за согласованием

С учетом исходных условий и требований закона о перепланировке квартир могут понадобиться следующие разрешения:

других собственников;
членов семьи;
соседей;
квалифицированного большинства собрания жильцов многоквартирного дома;
обслуживающих организаций при существенном изменении действующей схемы газо- и электроснабжения;
МЧС, Ростехнадзора, санитарных и других служб в рамках удостоверения соответствия изменений действующим нормативам;
банка, если квартира оформлена в залог по ипотечному договору;
органов, осуществляющих надзорные функции за состоянием объектов культурного наследия.

Собранные документы для согласования начала работ по перепланировке квартиры можно передать в местную жилищную инспекцию. Некоторые муниципалитеты организуют прием документов только через МФЦ.

Сроки согласования

По действующему закону администрация муниципалитета должна предоставить обоснованное решение не позднее чем через 45 календарных дней с момента поступления заявления.

Образец разрешения на перепланировку

Причины отказа

Отрицательный ответ оформляют письменно с расшифрованной подписью ответственного лица. В документе указывают основания принятого решения со ссылкой на статьи ЖК РФ и другие нормативные акты. Приводят рекомендации заявителю по исправлению ошибок. Дополнительную информацию можно получить на личном приеме у начальника территориальной жилищной инспекции.

Типовые причины отказов по закону:

отсутствие необходимых документов;
помарки и другие дефекты, затрудняющие однозначную идентификацию предоставленной информации;
уменьшение жилой площади с увеличением подсобных помещений и другие нарушения действующих норм;
заключение департамента культурного наследия, проектной организации;
запрет залогодержателя, другого собственника;
судебное решение, блокирующее свободное распоряжение имуществом;
плохое техническое состояние объекта недвижимости;
плановая реконструкция (реновация) с переселением жильцов.

Проведение работ в квартире

Ремонтные, строительные и другие необходимые операции выполняют самостоятельно либо с помощью подрядчиков. Уточнив, что относится к перепланировке квартиры, не следует нарушать утвержденный проект. Допустимы определенные коррекции при выборе отделочных материалов. Однако на любое существенное изменение нужно получить разрешение по стандартной схеме.

Согласование результата

Куда обращаться при перепланировке квартиры после завершения работ, отмечено выше. Сначала организуют визит уполномоченного инспектора. Если проверка не выявила нарушений, составляется акт. В состав комиссии, кроме заказчика, можно включить:

управляющего ТСЖ;
представителей проектной организации, подрядчиков.

В тексте указывают перечень выполненных работ. При выявлении недостатков отмечают срок устранения. Если замечания отсутствуют, документ дает право на проведение обмеров. Эти действия поручают квалифицированному специалисту БТИ. Составленный план используют для корректировки записей в кадастровом учете.

Ответственность за незаконную перепланировку

За перепланировку квартиры без разрешения действующим законом установлены следующие штрафы (диапазон в тыс. р.):

1-1,55 (2-2,5) – частным лицам при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
40-50 – компаниям, которые сделали ремонт без разрешения собственника.

Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент для возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Кроме штрафа, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принимает следующие решения:

принудительная продажа объекта недвижимости на открытом аукционе;
расторжение договора социального найма с выселением и выпиской жильцов.

Полученные после проведения торгов деньги используют для устранения недостатков. Остаток передают бывшему собственнику.

Как узаконить самовольную перепланировку

В специальной публикации нашего сайта подробно рассказано о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры. Общий порядок действий соответствует стандартным правилам. Главное отличие – тщательная подготовка с помощью проектировщика. После изучения реальной ситуации квалифицированный специалист подготовит проект в соответствии с нормативами. В некоторых ситуациях придется устранить заранее отдельные нарушения. Только после исключения спорных вопросов рекомендуется подавать заявление в муниципалитет для официальной регистрации самовольной перепланировки квартиры. Если администрация отказывает в согласовании – по закону собственник может обратиться в суд.

Исковое заявление о перепланировке квартиры

Скачать исковое заявление.

Исковое заявление о перепланировке квартиры подают в районный суд с учетом территориального распределения по адресу объекта недвижимости. Следует отметить соответствие выполненных изменений действующим строительным и другим нормативам. Для подтверждения своей правоты пригодится квалифицированная экспертная оценка строительных параметров. Сопроводительные документы оформляют приложением.

Покупка квартиры с перепланировкой

В ходе проверки нужно убедиться, что характеристики объекта недвижимости соответствуют данным кадастрового учета. Соответствующие сведения содержатся в расширенной выписке из базы данных «Росреестра». Аналогичная информация – в техпаспорте из БТИ.

Выше показано, какой штраф придется заплатить за незаконную перепланировку квартиры. Новый собственник будет обязан за собственный счет вернуть исходное состояние либо устранить недостатки по новому проекту. Совокупные последствия сопровождаются значительными затратами и рисками. Если продавец уведомил в ДКП о наличии проблем с перепланировкой, взыскать убытки с бывшего владельца в суде невозможно.

Выводы

Следующие факты рекомендуется учесть для предотвращения ошибок:

под перепланировкой жилого помещения понимают разные действия, поэтому до ремонта необходимо уточнить действующие законы;
для уменьшения временных и денежных затрат следует составить подробный план действий (от подготовки документов до выполнения ремонтных работ);
многие проблемы исключит своевременная помощь квалифицированных специалистов;
перед покупкой квартиры следует оценить рассмотренные риски.