Значительная часть сделок купли-продажи недвижимости обеспечивается за счет кредитных средств, взятых по договору ипотеки в банке. Однако ипотека может возникнуть и без участия кредитной организации – между гражданами. Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами – это гибкий и законный инструмент, который позволит сторонам осуществить передачу жилья с учетом конкретной денежной ситуации.
Стоит ли связываться с рассрочкой между физическими лицами: плюсы и минусы
Содержание
Покупка квартиры в рассрочку – это еще один способ расчета в рамках ДКП наряду с предоплатой, оплатой в момент подписания договора или по завершении регистрации прав в Росреестре. Она также имеет свои преимущества и недостатки.
Плюсы рассрочки:
- можно продумать достаточно гибкие условия рассрочки, график погашения платежей с учетом положения и интересов сторон;
- участвуют только физические лица, что исключает наличие претензий со стороны банковских организаций;
- есть возможность согласовать как низкий процент по договору (ниже, чем в банке), так и вообще беспроцентную оплату;
- интересы продавца гарантируются залогом недвижимости до момента полной оплаты.
Минусы рассрочки:
- достаточно рискованный инструмент – если стороны не исполняют договор, то за защитой придется обращаться в суд;
- есть риск не получить в срок ожидаемую сумму или не снять в срок обременение;
- все документы сторонам нужно составлять и контролировать очень тщательно, чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций.
ВАЖНО! Рассрочка автоматически возникнет, если покупатель рассчитывается средствами материнского капитала без использования дополнительных денег. ПФР переводит деньги в течение 2-3 месяцев с даты регистрации прав на квартиру.
Что говорит закон на этот счет
Закон допускает заключение договоров купли продажи квартиры с рассрочкой платежа между частными лицами. В рамках соглашения они вправе установить совершенно любые условия, в частности:
- полную стоимость;
- размер первого взноса;
- график внесения платежей и их размер;
- порядок внесения платежей (наличными, банковским переводом и др.);
- санкции для в случае нарушения требований;
- порядок погашения записи о залоге.
В случае продажи квартиры в рассрочку в силу ст. 488 ГК РФ возникает право залога продавца. Иными словами, до момента полной оплаты на недвижимости будет «висеть» обременение в пользу бывшего хозяина. Данное обременение позволит ему в случае неоплаты договора защитить свои права и получить возмещение за счет реализации квартиры.
Условие о залоге можно отменить, прописав в самом договоре пункт о том, что залог не возникает. Однако на практике продавцы не идут на такие условия, поскольку это лишает их достаточно надежного инструмента защиты.
Что такое залог по своей сути – именно он по смыслу закона и считается ипотекой. Именно в связи с наличием залога квартира, купленная у частного лица, считается приобретенной в ипотеку.
Отложенный платеж касается и приобретения первички. Рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как правило, разрабатывается самим застройщиком на выгодных ему условиях.
ДКП с рассрочкой не следует путать с договором аренды квартиры с выкупом жилья. Это разные правовые инструменты, для реализации которых предусмотрены совершенно разные процедуры.
Порядок проведения сделки
Отличие алгоритма заключения и исполнения договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа от обычного ДКП состоит именно в нюансах, связанных с оплатой жилья. Пошагово его можно представить так:
- Поиск контрагента, проверка документов, предварительное согласование условий. Некоторые на этом этапе предпочитают заключить предварительный договор, однако это не обязательно.
- Составление и подписание договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа. Этому моменту нужно уделить особое внимание, поскольку именно ДКП станет ключевым документом по оплате до момента полного расчета.
- Передача жилья по передаточному акту и оплата первого взноса.
- Передача документов в Росреестр для регистрации. Специалисты одновременно внесут запись о залоге.
- Оплата в соответствии с графиком рассрочки.
- После полной оплаты – снятие залогового обременения в ЕГРН.
Используя данный алгоритм можно купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке.
Какие документы понадобятся
Для проведения сделки понадобятся:
- Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа и передаточный акт.
- Документ о праве собственности: свидетельство или выписка из ЕГРН.
- Документ-основание права собственности: ДКП, наследственное свидетельство, дарственная и др.
- Технические бумаги: технический паспорт, кадастровый паспорт (при наличии), документы по перепланировке (если проводилась).
- Подтверждение отсутствия прописанных: справка из паспортного стола, домовая книга и др.
- Подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
- Согласие супругов сторон на сделку (нотариальное).
- Квитанция госпошлины 2 000 рублей.
В случае, если в сделке присутствуют несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение органа опеки. В случае продажи доли необходимы доказательства соблюдения преимущественного права сособственников.
Договор продажи квартиры с рассрочкой между физическими лицами: образец 2025 года
Договор с рассрочкой платежа всегда составляется в письменной форме одного документа с подписями обеих сторон. Чтобы его признали заключенным, текст соглашения должен содержать:
- ФИО сторон, их паспортные данные и места регистрации (по паспорту).
- Предмет договора – «Продавец продал, а покупатель купил», далее подробное описание квартиры с указанием адреса, площади, количества комнат и другую информацию, необходимую для ее идентификации.
- Финансовые условия продажи: полная цена квартиры, порядок, сроки и размеры платежей. Это очень важный раздел договора, который необходимо прописать максимально подробно.
- Если в продаваемой квартире остаются проживать третьи лица – обязательно указывается их перечень.
Дополнительно стороны указывают:
- ссылки на документ-основание возникновения продавца права собственности на квартиру;
- порядок передачи недвижимости и оформления передаточного акта;
- факт возникновения залога и порядок его снятия;
- гарантии об отсутствии обременений и ограничений;
- санкции для за нарушение условий внесения денег;
- другие условия, которые стороны сочтут необходимыми.
ВАЖНО! Продажу с рассрочкой не требуется удостоверять у нотариуса. Достаточно простой письменной формы.
Если возникают трудности с заполнением документа – можно обратиться за консультацией к нашему дежурному юристу, который поможет разрешить возникшие вопросы.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку можно здесь.
Риски продавца и покупателя
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Налоги
По факту продажи квартиры и получения денег продавец обязан исчислить и уплатить НДФЛ (если он владел квартирой менее установленного срока – 3 или 5 лет). В случае рассрочки моменты получения дохода растягиваются во времени и зачастую попадают на разные налоговые периоды (на разные года).
В этом случае декларировать доход следует последовательно за те годы, в которых он был получен. Вычеты при этом учитываются по желанию налогоплательщика, в соответствии с разъяснением ФНС России от 11.02.2015 № БС-4-11/2049.
Например, если продавец купил квартиру за 4 миллиона рублей, а через год продал за 6, то он обязан уплатить 13% с 2 миллионов рублей. Однако если рассрочка предусматривает выплаты в течение 2 лет по 3 миллиона рублей, то в первый год продавец задекларирует доход 3 миллиона плюс расходный вычет в 3 миллиона, а в следующем – снова доход в 3 млн плюс остаток налогового вычета в 1 млн рублей.
Итак, продажа квартиры с рассрочкой платежа может быть полезна в случае, если покупатель в скором времени (например, в течение полугода) ожидает поступления большой суммы денег. С другой стороны, если платежеспособность покупателя явно страдает, значит продавцу лучше отказаться от такой сделки. Решение о применении рассрочки в каждой ситуации участники сделки принимают самостоятельно, взвесив все плюсы и минусы конкретной ситуации.
Если у вас остались вопросы по данной теме, то прояснить все оставшиеся нюансы вы можете на бесплатной консультации с юристом. Запись через онлайн-консультанта.
Также вам рекомендуем узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка, возможно, данный путь решения текущего вопроса с жильем будет более удобен.
Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.