Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2021 году
На главную

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2021 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Семья в доме

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

ООиП

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Оформление документов

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Подпись

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Договор

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Помогла статья? Оцените её

2.5

Подпишитесь и получайте новости первыми

Смотрите нас на YouTube

Обсуждения

  1. Евгений

    А можно ли эту сумму (размер маткапитала составлял на тот момент 450 тыс.руб) разместить на счёт каждому ребёнку до момента наступления 18 лет для каждого и тем самым освободить квартиру от данного залога (как сказано в 4-м пункте: – реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.)

    • Ипотекавед

      По решению органов опеки.

      • Александр

        Ссылку на закон пришлите, чтобы органы опеки так смогли сделать.

        • Кристина

          Смогу ли я продать квартиру с мат капиталом, уже ипотека погашен и есть совершеннолетние дети 2ое,2 несовершеннолетних и мама, доли ещё не выделили ипотека погашена? Какой алгоритм действий?

          • Ипотекавед

            Сначала выделяете всем доли, а потом продаете квартиру. Для продажи нужно будет разрешение органов опеки.

  2. Александр

    При продаже квартиры в которой участвуовал мат.каитал обязательно участие нотариуса?

    • Ипотекавед

      Нужно предварительно выделить долю и решить вопрос с опекой.

      • НИКОЛАЙ

        Выделение долей обойдется в 30 тр ,зачем,если на эти деньги я могу одеть детей на зиму с головы до ног?!!!!!

  3. Алексей

    А если семья сначала покупает 2ую квартиру в ипотеку, дожидается когда ее построят, затем туда переезжает и только тогда решает продать 1ую квартиру, купленную за счет мат капитала.
    То как в этом случае получить разрешение органов опеки о продаже 1ой квартиры, с детскими долями, при условии согласия банка выделить им доли во 2ой квартире? Имеет ввиду юридически какие документы по 2ой квартире нужно предоставить в опеку и разрешит ли она?

    • Ипотекавед

      Нужно будет письмо от банка и предварительный договор купли продажи.

      • Светлана

        Здравствуйте!Сколько лет должно исполнится детям,для того чтобы продать квартиру с их согласия,которая покупалась под маткапитал без разрешения опеки?

        • Ипотекавед

          Здравствуйте. 18 лет.

  4. Ирина

    Собираемся продавать 1комнатную квартиру, приобретенную с использованием МК и прокупать в ипотеку новую. Но опека не принимает нотариальное обязательство о том, что мы выделим новые доли при погашении ипотеки в приобретаемой квартире. А банки, соответственно, не хотят, чтобы в договоре купли-продажи фигурировали несовершеннолетние с их долями. Как быть в этой ситуации? Закладывание долей в ячейки тоже не проходит.

    • Ипотекавед

      Нужно смотреть банк в которых выделение долей разрешено. Это Сбербанк, например.

  5. Анастасия

    Спасибо за информацию. Очень полезная статья.

    • Ипотекавед

      Благодарю

  6. Ирина

    Здравствуйте, хотим продать квартиру, купленную с применением маткапиталла. У меня двое детей, старшему 24 года, у него есть свое жилье в собственности. Может он оказаться от своей доли в пользу другого ребенка?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Сначала нужно выделить долю всем детям.

  7. Елена

    Здравствуйте.
    Дочь с мужем приобрели квартиру с использованием маткапитала, но доли еще не выделили. Могут ли они продать эту квартиру при условии, что доли детям выделю я в своей квартире ?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Только с разрешения органов опеки.

  8. Ольга

    Если купили в совместную собственность с супругом квартру, теперь собираемся продать купленную с использованием мат.капитала(у детей доли) детям в новой доли как выделять? Дарением?

    • Ипотекавед

      Выделить доли детям вы должны в той квартире, которую приобретали с использованием маткапитала.

      • Тома

        Здравствуйте! Скажите пожалуйста,я могу через полгода продать квартиру,купленную с использованием материнского капитала ( имеется ввиду имеет ограничение времени по продаже такой квартиры)?Продаётся в связи с покупкой дома.

        • Ипотекавед

          Здравствуйте. Можете, с разрешения органов опеки.

  9. Михаил

    Добрый день! А если квартира была приобретена без материнского капитала в ипотеку, а через год примерно был оформлен маткапитал и использован в погашении части кредита. Сейчас я ипотеку закрыл полностью. Если я решил продать сейчас квартиру, что мне надо делать? Обременение на квартиру есть со стороны опеки или нет?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Нужно сначала выделить доли детям. Потом при продаже квартиры нужно разрешение от опеки.

  10. Елена

    Здравствуйте , можно продать 1 комнатную квартиру, купленную с использованием средств мат капитала, если есть 3 комнатная квартира где дети прописаны и у мужа доля в собственности 1/3, муж доли переоформит на детей, такой вариант возможен?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Да, с разрешения органов опеки. Ипотека у вас в каком банке? Нужно сначала в ипотечной квартире доли выделить.

  11. Анна

    Здравствуйте. Продаем квартиру в ипотеке с использованием материнского капитала. Доли детям выделили в действующей ипотеке. Продаем за наличный расчет .продаем в и покупаем квартиру большей площадью. Разрешат ли органы опеки продажи квартиры до погашения ипотеки? Ведь на момент подачи документов квартира будет еще в обременении?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Разрешат.