Покупка квартиры в ипотеку у близких родственников: особенности приобретения доли, военной ипотеки и условия Сбербанка

Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки. Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия. Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Но для банка будет важно понять – не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

• супруги (жена/муж);
• родители (официальные усыновители);
• дети (в том числе не родные, а усыновленные);
• братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
• опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.

Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).

Типы штрафов, повышающие ставку:

• не подтверждение целевого назначения кредита;
• не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
• не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
• отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
• отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

• участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
• увеличение суммы первого взноса;
• уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
• возможность привлечения нескольких созаемщиков.

Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке

Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.

При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.

Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:

• если являешься участником зарплатного проекта;
• при оформлении электронной регистрации сделки;
• при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).

Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:

• покупка готового жилья (10,2%);
• покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
• покупка дома (11,1%);
• с участием материнского капитала (10,2%);
• ипотека для военнослужащих (от 9,5%).

Ограничения по возрасту:

• получение займа возможно с 21 лет;
• полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).

Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.

Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке

Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.

Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.

Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).

Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.

Особенности военной ипотеки у родственников

Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.

ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.

При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).

Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.

В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.

Возможные причины отказа и как их избежать

Для повышения шансов на одобрение сделки, следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам.

Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:

• Сделка между супругами, даже если они живут в гражданском браке или оформили брачный контракт. Шанс еще уменьшится, если в семье растет несовершеннолетний ребенок. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
• Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. Как выход – можно прибегнуть к помощи третьего лица (очень близкого знакомого), который готов оформить сделку на себя.
• Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.

Ипотека для приобретения или покупки у родственника недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Чем ближе кровные узы с продавцом, тем больше проблем при оформлении ипотеки возникнет.

Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.

Для правильного расчета бюджета перед подачей заявки на кредит стоит изучить все возможные расходы и ознакомиться с  актуальными условиями по ипотеке в Сбербанке.

Если эта статья была полезной и информативной, ставьте лайки и распространяйте ее среди знакомых, чтобы обращения в банки были продуманными и не доставляли неприятных сюрпризов.