Сейчас очень многих людей интересует вопрос о том, могут ли повысить ставку по ипотеке, которая уже выдана. Ряд блогеров и псевдоэкспертов только разгоняют панику по этой теме. Масло в огонь подлил Владимир Владимирович, который дал поручение 28 февраля 2022 года обеспечить сохранение всех кредитных ставок в действующих договорах после увеличения ставки ЦБ. На самом деле закон довольно четко дает ответ на этот вопрос – банки не могут в одностороннем порядке повысить ставку по действующей ипотеке, но есть ряд исключений.

Могут ли повысить ставку по ипотеке

Что говорит закон

Прежде чем поддаваться панике и слушать, кого попало нужно обратиться к основному документу, который регламентирует работу банков в России. Статья 29 Федерального закона № 395-1 «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 года довольно четко дает ответ на вопрос о том, может ли банк в одностороннем порядке, без согласования с клиентом, поднять ставку по действующей ипотеке и изменить условия договора.

«Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами – индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом».

ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности»:

Загрузчик Загрузка...
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Скачать [1.24 MB]

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
Таким образом, банки в одностороннем порядке не могут поднять ставку по выданной ипотеке. Процент по действующей ипотеке фиксируется на весь срок, но…

Когда банк может поднять ставку по действующей ипотеке

Как вы видите, в статье 29 ФЗ № 395-1 есть оговорка о том, что ставка может быть увеличена по кредиту, если это предусмотрено договором. На самом деле такие условия в ипотечных договорах есть. Давайте рассмотрим ряд случаем, когда банк вполне законно может поднять процент по действующей ипотеке.

Страхование

По ипотеке в обязательном порядке страхуется недвижимость. Страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование титула в первые три года на вторичное жилье, а также ряд других специфических страховок от некоторых банков необязательно, но при отказе от них банк имеет право поднять ставку по выданной ипотеке на 1-6% в зависимости от условий в договоре.

Важно! Оформить полис страхования для ипотеки значительно дешевле, чем в банке можно здесь. Разница достигает иногда 30-40%.

Рефинансирование

При рефинансировании ипотеки происходит смена залогодержателя. Один банк передает другому банку право требования на объект залога. При этом заемщик обязан в определённый срок переоформить залог в пользу нового кредитора. Обычно это 30-90 дней. Если не уложиться в этот срок, банк опять же на законных основаниях может повысить ставку по ипотеке.

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
Небольшой лайфхак. С помощью рефинансирования можно продать квартиру в ипотеке. В период, когда обременение по первому кредиту снято, недвижимость можно продать как «чистую», без обременения, что значительно упрощает сделку.

Кредит под залог недвижимости

Аналогичная ситуация и с кредитами под залог недвижимости. Обычно есть определенный срок, в рамках которого нужно сделать залог в пользу банка. Если не уложиться в этот срок, то банк может поднять процент по действующей ипотеке в одностороннем порядке.

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
В кредитах под залог недвижимости есть нюанс. Они бывают целевыми, когда такой кредит выдается на определенную цель, например, покупку недвижимости и нецелевыми. По нецелевому кредиту можно потратить деньги по своему усмотрению без отчета перед банком, а по целевому нужно перед банком обязательно отчитаться о целевом использовании средств и если это не сделать, то банк также может поднять ставку.

Сельская ипотека

Многострадальная льготная сельская ипотека под 3% также имеет такое условие, что банк имеет право поднять ставку по ипотеке. Это можно будет сделать, если:

  1. Заемщик изменил цели, на которые выдан кредит.
  2. Клиент допустил просрочку более 90 дней.
  3. Отказ Минсельхоза в предоставлении субсидий из-за отсутствия бюджетных средств или лимитов.

Если одно из этих событий произойдет, то банк может поднять процент по сельской ипотеке до базовой ставки, а она равняется льготной ставке плюс ставка ЦБ на дату заключения договора.

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
Например, вы взяли сельскую ипотеку под 3%, когда ключевая ставка была 4,5%, если вы не выполните вышеописанные условия, то вам повысят процент до 7,5%.

Реструктуризация

Еще один вариант, когда банк может поднять ставку – это реструктуризация. Реструктуризация ипотеки – это изменение условий кредита в сторону увеличения срока действия, приостановки оплаты и т.д., с целью уменьшить финансовую нагрузку на заемщика, который попал в сложную жизненную ситуацию (потеря дохода, декрет, служба в армии и т.д.).

Иногда при реструктуризации могут поднять ставку, но, в отличие от всех вышеописанных вариантов, сделать реструктуризацию без вашего согласия нельзя.

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
Это основные варианты повышения ставки по действующей ипотеке, могут быть и другие, но это редкость. Вывод тут только один – внимательно перечитайте сейчас свой договор по ипотеке. Найдите пункты о повышении ставки и посмотрите, при каких условиях банк в одностороннем порядке может поднять ставку.

Ипотека с господдержкой

Государство запустило ряд специальных льготных программ кредитования для поддержки строительной отрасли. Сейчас действуют:

  1. С господдержкой на новостройки.
  2. Семейная.
  3. Дальневосточная.
  4. Военная.

По всем этим программам не предусмотрено повышение процентов.  Если вас беспокоит вопрос о том, а не поднимут ли вам сейчас ставку по госипотеке, то ответ довольно точный – нет! Исключение  – отказ от личного страхования, и то не во всех банках.

Может ли Сбербанк повысить ставку по ипотеке

Сбербанк от других участников рынка ни чем по правам не отличается. Процент по действующей ипотеке Сбербанк поднять не может, за исключением ситуаций описанных выше. В большинстве случаев – это только отказ от личного страхования и иногда такой отказ даже выгоднее страхования.

Могут ли поднять ставку по одобренной ипотеке

Если вы недавно получили одобрение по заявке, то не спешите радоваться. В стандартных условиях банк дает вам 60-120 дней на поиск объекта недвижимости и выход на сделку по тем условиям, которые вам были первоначально одобрены, но это право, а не обязанность банка.

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
Пока вы не подписали кредитный договор, и деньги не упали на счет продавцу все можно переиграть. Банк может поднять ставку по одобренной ипотеке или вообще отказать в кредитовании без объяснения причин, что и происходит в момент кризиса и повышения ставки ЦБ.

Ряд банков в кризис вообще приостанавливают выдачу ипотеки. Если у вас есть одобрение по заявке, то постарайтесь максимально быстро найти объект, чтобы зафиксировать ставку.

Вывод

Банки могут поднять ставку по действующей ипотеке только в определенных случаях, которые прописаны в договоре. Во всех остальных случаях банк не имеет права поднять ставку по выданной ипотеке в одностороннем порядке, если это не оговорено специальным федеральным законом.

Надеемся, что такой закон никогда не появится, ибо на самом деле банкам невыгодно повышать проценты.  Любое повышение ставки – это дополнительная финансовая нагрузка для заёмщика, а значит, есть риск просрочки и дефолта. Особенно велики такие риски в моменты кризиса, а ставки в хорошие времена и не повышают.

Просрочка по ипотеке для банка – это большой «геморрой». На каждый такой проблемный кредит нужно будет выделять резервы, а это потеря дохода. Вместо того чтобы выдать эти деньги людям в виде кредита и заработать, банкиры должны их заморозить. Да и реализация залога в период кризиса еще та задача. Потери будут однозначно, поэтому банку выгодно спасать клиента.

Напомню, что если вы попали в сложную жизненную ситуацию и не можете платить ипотеку дальше, то есть ипотечные каникулы. Посмотрите их условия, они могут помочь пережить сложные времена.

Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Задать вопрос
Огромная просьба поделиться этой статьей в социальных сетях и переслать её вашим близким и знакомым. Не надо распространять панику и фейки. Банк не может поднять ставку по действующей ипотеке. Ждем ваши вопросы в комментариях и будем благодарны за оценку статьи.