Переуступка прав требования по ипотеке в Сбербанке и ВТБ по ДДУ другому лицу, при разводе, новому заемщику или владельцу закладной

Ряд жизненных обстоятельств, включая развод, увольнение, проблемы со здоровьем, могут стать причиной того, что заемщик не справляется с кредитной нагрузкой по оформленному ипотечному договору. В этой ситуации обязательства по погашению долга перед банком можно переоформить на иного человека. Рассмотрим подробнее нюансы такой сделки, как переуступка прав по ипотеке, а также порядок ее проведения в Сбербанке и ВТБ.

Что такое переуступка прав по ипотеке

дом

В жизни любого заемщика могут произойти события, вследствие которых исполнение своих обязательств по ипотеке в прежнем режиме становится невозможным. Причины возникновения финансовых трудностей часто связываются с разводом супругов, неожиданной утратой трудоспособности, увольнением, сокращением заработной платы.

В такой ситуации ипотечный заемщик имеет право передать свои права и обязанности по погашению долга перед кредитором третьему лицу. Это и есть переуступка прав по ипотеке. Естественно, потребуется получение официального согласия от банка. Для этого необходимо обратиться в уполномоченный ипотечный центр банка и подать заявку с заранее подготовленным пакетом бумаг. Если кредитная организация в процессе анализа выявит, что уступка прав целесообразна и не приведет к увеличению рисков, то стороны заключат договор цессии (новый заемщик купит квартиру у действующего).

После скрепления контракта цессии (переуступки прав требования по ипотеке) подписями покупатель станет новым собственником/владельцем жилплощади и заемщиком, а банк останется действующим кредитором с учетом неизменности ключевых условий договора.

ВАЖНО! К новому заемщику предъявляются стандартные требования банка в соответствии с действующей кредитной политикой в отношении возраста, платежеспособности, качества кредитной истории и иных факторов.

Порядок переуступки прав при разводе

Переуступка прав может стать необходимостью в случае развода супругов, когда один желает выйти из договора и передать часть причитающегося ему имущества второму.

После развода супруги заключают соглашение о разделе совместно нажитого имущества и прав на него, в котором максимально подробно прописываются все параметры, действия, а также права и обязанности в отношении недвижимости в залоге по ипотеке.

Важными нюансами такой сделки являются:

  1. Не имеет значения, кто по договору является титульным заемщиком.
  2. Квартира, купленная с помощью ипотеки в браке, является совместно нажитым имуществом и делится между супругами поровну (если нет брачного договора, предусматривающего иные условия).
  3. Переуступка прав по ипотеке возможна только при согласии обеих сторон.
  4. Супруга/супруг, который останется после переуступки основным заемщиком, должен иметь достаточный доход для погашения оставшейся задолженности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если платежеспособность нового титульного заемщика недостаточна, то банк имеет право отказать в заключении подобной сделки. Подробнее ипотека при разводе рассмотрена нами ранее.

Передача прав сторонней организации с закладной и без

В соответствии со 102-ФЗ российские банки имеют право передавать права на закладные по действующим ипотечным кредитам иным лицам. Получение согласия от заемщика при этом не требуется. В лучшем случае клиент получит уведомление о факте продажи закладной и, соответственно, реквизитов для оплаты.

В целом, передача банками прав собственности на жилье, квартиру в ипотеке третьим лицам – это действенный способ привлечения капитала для дальнейшего кредитования. Это, по сути, актив, который его держатель (банк) может продать сторонней организации. На полученные средства кредитор продолжит выдачу новых ипотечных займов населению.

Часто небольшие банки переуступают права по ипотеку более крупным участникам рынка. Помимо этого, подобные сделки являются непосредственной обязанностью банков-партнеров ДОМ.РФ, в который по истечении нескольких месяцев после заключения кредитного договора начинают передаваться закладные.

Если закладная не оформлялась, то долг по ипотеке уступается третьей стороне по стандартному договору цессии, по которому новый займодавец получит право удовлетворения своих требований за счет залоговой стоимости недвижимости. Залогодержатель же, которому переданы права по ипотеке, по закону обязан соблюдать все принципы сохранения личных данных заемщика и коммерческой тайны.

Переуступка ипотеки новому заемщику

Замена одного заемщика на другого по ипотечному договору для банка – крайне нежелательный вариант. Соглашается на него кредитор, как правило, только в крайнем случае, когда есть риск допущения длительных просрочек или вовсе отказа от своих обязательств текущим должником. В первую очередь банк предложит клиенту рефинансировать или реструктурировать кредит, дать отсрочку по оплате основного долга, но убедившись в бедственном положении, есть шанс на замену плательщика.

Новый должник должен иметь стабильный источник дохода, достаточную кредитоспособность, соответствовать требованиям по возрасту, гражданству, кредитной репутации и иным критериям.

Процедура переуступки ипотеки новому заемщику производится путем заключения нового кредитного договора с новым заемщиком (по договору купли-продажи между старым и новым должником). Банку придется снова принимать пакет документов по новому заемщику, анализировать его финансовое положение и выходить на сделку с регистрацией в Росреестре. Все это чревато дополнительными денежными и временными затратами. Поэтому большинство российских банков не хотят связываться с заменой плательщиков по ипотеке.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ

документы

Процесс приобретения квартиры в новостройке подтверждается подписанием договора долевого участия (ДДУ). Данный документ также предполагает переуступку прав требования иному лицу с условием обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате.

ВНИМАНИЕ! Договор цессии по ДДУ может быть подписан только до момента сдачи объекта и до подписания передаточного акта помещения. После этого уступить права уже нельзя.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ является довольно распространенным вариантом и связана чаще всего с затягиванием сроков строительства и сдачи объекта. Однако это наиболее рискованный способ приобретения квартиры в доме на стадии возведения.

Среди возможных рисков:

  • вероятность банкротства компании-девелопера (если после заключения договора цессии компания обанкротится, то новому владельцу недвижимости предстоят долгие и изнурительные судебные заседания с застройщиком);
  • недействительность договора цессии (например, если не получено официальное согласие от застройщика или стоимость квартиры не оплачена полностью, переуступка прав может признана незаконной);
  • оспаривание договора (если жилье было куплено меньше года до признания фирмы-застройщика банкротом или приобреталось по заниженной цене, то есть высокие шансы оспорить заключенный договор);
  • многократная переуступка прав по ДДУ (при использовании так называемых «инвестиционных меморандумов», не подлежащих регистрации в Росреестре, недобросовестный дольщик может неоднократно переуступать свои права требования).

Условия проведения сделки по переуступке по ДДУ

Продавец или цедент по закону обязан уведомить застройщика о переуступке своих прав в письменной форме. Для этого в произвольном формате составляется заявление или уведомление, содержащее данные о продавце и покупателе жилого объекта, а также прикладывается копия договора цессии и комплект требуемых бумаг. Среди них:

Новому покупателю настоятельно рекомендуется внимательно изучить деловую репутацию девелопера и историю его деятельности. Только в случае полной уверенности следует заключать сделку.

Процедура приобретения квартиры посредством переуступки права требования включает следующие этапы:

  1. Информирование строительной компании и получение разрешения на уступку.
  2. Подготовка требуемого пакета документов.
  3. Заключение договора цессии (переуступки) и регистрация его в Росреестре.
  4. Заключение договора ипотеки с банком.

Скачать бланк уведомления можно здесь. Загрузить договор уступки прав по ДДУ можно по этой ссылке.

Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:

  1. Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
  2. Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
  3. Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
  4. Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
  5. Между покупателем и продавцом производится расчет.
  6. Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.

В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.

Порядок проведения сделки по переуступке ипотеки в ВТБ

Банк ВТБ имеет репутацию кредитора, не стремящегося одобрять переуступку ипотеки. В виде исключения могут разрешить оформить сделку переуступки прав требования по ипотеке при разводе супругов, а также в ряде трагичных случаев, когда обязательства по выплате долга желают взять на себя ближайшие родственники.

Во всех остальных ситуациях банк предложит реструктуризацию или продажу квартиры для дальнейшего погашения задолженности по кредиту.

Если переуступка квартиры одобрена, то нужно быть готовым к тому, что новый заемщик будет подвергнут тщательной проверке. Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Какие понадобятся документы

Лицо, в пользу которого переуступается ипотека, должно предоставить в банк-кредитор следующий комплект документации:

  • свой паспорт;
  • СНИЛС;
  • документы о занятости;
  • справку о доходах.

Так как по залоговому имуществу банк обладает исчерпывающей информацией, предъявлять по ней документы дополнительно не потребуется.

При этом банк оставляет за собой право расширить приведенный список требуемых бумаг. Например, могут быть запрошены: свидетельство о заключении/расторжении брака, о рождении детей, военный билет, пенсионное удостоверение и т.д. С их помощью кредитная организация сможет наиболее полно оценить потенциальные риски и целесообразность заключения сделки именно с этим заемщиком.

Если доход нового плательщика недостаточен, то может быть затребовано поручительство или дополнительный залог. Соответственно, перечень документов расширится.

Переуступка прав собственности (Москва, регионы) по ипотеке предусматривает передачу кредитных обязательств и права собственности третьему лицу. Такая сделка оформляется с помощью заключения договора цессии и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Среди возможных вариантов уступки прав по ипотеке: по ДДУ, новому заемщику и сторонней финансовой организации.

Если данная статья была полезной, ставьте лайки и делайте репосты в соцсетях.

При возникновении вопросов можно задать вопрос дежурному юристу в онлайн-чате или записаться на бесплатную консультацию в специальной форме внизу экрана.

Подробнее о том, что делать, если нечем платить ипотеку, читайте далее.

Adblock detector