Кто такой ипотечный агент и принципы его работы

Агентство по ипотечному кредитованию является специально созданным юридическим лицом, благодаря которому клиенты и банки гарантированно пользуются своими выгодами от услуг. Профессиональные исполнители таких служб очень хорошо знают и понимают законодательство по передаче прав ипотечного недвижимого имущества. Прежде чем гражданам или предприятиям, желающим заключить договор с кредитной организацией, обращаться за помощью к ипотечному агенту, необходимо иметь полное представление о принципах работы и задачах, которые он выполняет. Давайте узнаем кто такой ипотечный агент и зачем он нужен.

Кто такой

К раскрытию такого термина, как ипотечный агент, относится следующее определение – это организация, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий коммерческую деятельность в приобретении определённых ипотечных прав. Можно сказать, что это почти российский аналог модели «SPV», действующей в США и Европе.

Права требовать долги по ипотеке, агент приобретает (покупает). Продажу таких прав в англосаксонском финансово-правовом поле осуществляет специализированное учреждение «SPV» («Special Purpose Vehicle»). В реальной жизни его еще называют – «оригинатором». Так принято на международном уровне. Если возникают случаи, когда оригинатор не исполняет финансовые условия соглашения (возникает дефолт), то активы не возвращаются в конкурсную массу, кредиторские требования не удовлетворяются.

Законодательство по этому вопросу

Агентство по ипотечным вопросам отслеживает последние новшества законов, поправки в сфере кредитования недвижимости. Такой вид деятельности обязательно должен осуществляться в соответствии с российскими правовыми актами. Законодательной основой в данном случае служит акт федерального значения – ст.8 закона №152-ФЗ от 11.11.2003г., прошедший редакцию 25 ноября 2017 года (далее – Закон). Согласно этому акту, вторым полным названием агента может быть – «ипотечная специализированная организация».

Рассмотрим в таблице кратко, о чем говорит статья 8 Закона.

В отличие от иностранной стройной структуры Special Purpose Vehicle (SPV), ипотечному агенту приходится «испытывать» трудности правовой системы РФ. Например, специалистами утверждается, что такие структуры имею недостаточно ограниченную правовую способность. Из-за этого в правовые риски ипотечного агента входит сомнение насчет гарантий, которые он готов предоставлять инвесторам. Чаще всего они заключаются в необоснованной или непредвиденной для клиента агентства ликвидации или реорганизации.

Для примера представляем основные риски корпоративного характера:

• организационно-правовые;
• ликвидационные;
• реорганизационные.

В первом случае не всегда ясно, является ли узкоспециализированным образованием акционерное общество, или нет. В Законе расплывчато указывается возможность ликвидировать организацию добровольно – указаны условия, но нет чёткого порядка ликвидации. Даже указано, что Финансовая служба по финансовым рынкам России (ФСФР) в судебном порядке вполне может добиться закрытия агентства, если оно не выполняло своих обязательств. Открытый законом путь к реорганизации данного ипотечного агента дает больше искушений для злоупотреблений не в пользу инвесторов.

Принцип работы

Воспользоваться услугами ипотечных агентов по займам, обеспеченным ипотекой и или закладных, могут любые лица. Принципами работы такой структуры можно обозначить:

1. Создавать акционерное агентское общество могут как физические, так и юридические лица, внося финансирование в виде ресурсов.
2. Если правовым положениям это не противоречит, то можно создавать агентство и при помощи любого ценного имущества.
3. Созданная организация предъявляет требования по ипотеке.
4. Путем коллективного решения осуществляется подбор специальных фирм, которые будут способны вести бухучет по деятельности агента.
5. По Уставу регламентировано, чтобы агент получал свои кредитные средства на основании договоров купли-продажи.
6. Величина цены облигаций не должна превышать сумму выплат всего кредита по ипотеке.

Вырученные агентом от продажи облигаций деньги идут на:

• приобретение кредитных требований;
• оплату услуги таким учреждениям, как федеральный орган исполнительной власти, или иной исполнительный орган.

Правопреемством может быть традиционная сделка, а также допустима купля-продажа ценных бумаг.

Требования к деятельности

Рассмотрим некоторые возможные вопросы, которые могут возникнуть относительно прав ипотечного агента.

Агенты имеют право на:

1. Предоставление ипотечного заёма.
2. Требование возврата денежных средств по одолженным ипотечным суммам, обеспеченных залоговым обязательством – приобретаемой недвижимостью.
3. Выдача заемщикам закладных бумаг, где объектом залога служит ипотечная недвижимость.
4. Сопровождение эмиссионных процедур по выпуску облигаций, имеющих функцию ипотечного покрытия сумм.

И это не последний спектр возможностей, которые есть у ипотечного агента. Такой эксперт является посредником между банковским учреждением и клиентом, взявшим недвижимость в кредит. Он может быть основной фигурой по ипотечной закладной, выступать в качестве представителя банка-оригинатора (первоначальным владельцем активов).

Не имеют права ипотечные агенты:

1. Иметь собственный штат сотрудников.
2. Заключать договора с гражданами на платной основе, если их условия не соответствуют видам ведения бизнеса, предусмотренными в законе №152-ФЗ.
3. Ликвидировать собственную агентскую организацию, когда еще облигации не погашены и находятся в обращении.
4. Самостоятельно, без уведомления банка, выкупать акции по ипотечным обязательствам, выдавать займы или менять количество облигаций с покрытием по ипотеке.
5. Менять в своём Уставе вид деятельности или вносить в него иные изменения.

Те функции, что выполняют ипотечные агенты, следует правильно понимать. Благодаря помощи этих специалистов, клиент сможет:

• правильно выбрать программу;
• оформить сделку с финансовым учреждением;
• выправить все недочеты, чтобы соответствовать критериям заемщика, требованиям финансового института по кредитам.

Услуги предоставляются не только в форме акционерного общества, зависимого от финансового учреждения. Но также и единолично, если агент осуществляет частную практику легально (имеет диплом, лицензию).

Кто не может выдавать ипотечные ценные бумаги

После последних внесенных поправок в Закон гражданским или юридическим лицам стало намного проще понимать, кто такие ипотечные агенты и зачем они нужны. Но не все могут ими стать или выполнять их функции. Статья 6 Закона гласит о том, в каких случаях выдавать ценные бумаги запрещается. Получается, что это делать не могут:

1. Лица, не имеющие право вести ипотечную деятельность.
2. Не связанные с осуществлением ипотечной деятельности лица, стремящиеся привлекать денежные средства по ценным бумагам.
3. Профессионалы, использующие в обиходе словесные ссылки на сертификаты, дающие право участвовать в операциях по ипотеке.
4. Лица, активно использующие неправильное сочетание слов – такое как, к примеру, «агент ипотечный».
5. Стороны сделок, заключающие договоры купли-продажи на возмездной основе именно с физическими лицами.

Подавляющее большинство граждан России еще мало себе представляет функции ипотечного агента. Возможно, это одна из причин, почему к таким специалистам обращаются реже, чем хотелось бы. Однако для обладателей ценных бумаг, обеспеченных ипотечным соглашением, крайне важно заручиться поддержкой квалифицированного эксперта. Аналоги службы иностранной модели секьюритизации «SPV», ипотечные агенты отлично знают все ипотечные программы, мелкие детали сделок, сведения о требованиях к заемщикам или пакету документов. Все услуги такого агента оплачиваются в зависимости от тех сложностей, которые могли бы возникнуть при оформлении ипотеки.

Также вам будет интересно узнать про ипотечный сертификат участия и механизм секьюритизации ипотечных кредитов в России.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

Всегда на связи наш юрист, который подскажет интересные решения по инвестированию и поможет в решение различных юридических споров.

Запишитесь на бесплатную консультацию.

Просьба сейчас оценить пост и поставить лайк.