Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ)

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже. Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки. Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Что такое ИСУ

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Кто выпускает ИСУ

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие. Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Условия доверительного управления (ДУ)

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим. Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче. Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

• идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
• официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
• основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
• точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
• граничный срок действия данного договора ДУ;
• порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
• процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием. Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего. Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию. Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании. Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

• ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
• правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
• количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
• гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
• существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Какие права дает владельцу и преимущества

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений. Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим. Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери. В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении. К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время. Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации. Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Также вам будет интересно узнать про секьюритизацию ипотечного кредита.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем признательны за оценку поста.

На сайте работает круглосуточная юридическая поддержка. За бесплатной консультацией обращаетесь через специальную форму на сайте.