Валюта ипотеки и в какой лучше брать

Приветствуем! Каждый человек, решивший взять ипотеку, задумывается о выгодных условиях кредитования. Один из вопросов, над которым размышляет будущий заёмщик – в какой валюте брать ипотеку. До 2015 года большинство ведущих банков России предоставляли возможность взять жилищный кредит не только в рублях, но и в долларах, евро. Заёмщиков привлекали низкие (на несколько пунктов) ставки и сниженные суммы переплаты. В условиях стабильности такое кредитное предложение было оправдано. Как дела обстоят сейчас?

Какую валюту ипотеки выбрать

в какой валюте брать ипотеку

Расчёт

Отойдём немного от сегодняшних реалий, и вспомним события трёхлетней давности. Тогда эксперты в сфере банковских услуг приводили потенциальным заёмщикам небольшой расчёт, который помогал сориентироваться.

Допустим, мы приобретали жилье до середины 2014 года стоимостью 1,5 млн рублей, первоначальный взнос составлял 250 тысяч рублей, срок выплаты 5 лет. При выборе рублей в качестве валюты, переплата составляла 580-710 тысяч (38,7-47,3%); при выборе долларов – 378-550 тысяч (25,2-36,7%).

В самом широком диапазоне оказывалась переплата при оформлении ипотеки в евро (378-750 тысяч или 25,2-50%). Даже тогда, в 2014 году такой кредит мог оказаться выгодным, а мог и наоборот, обойтись дороже рублёвого. Если бы курс оставался на одном уровне в течение срока действия кредитного договора (в нашем случае 5 лет, до 2019), то брать ипотеку в долларах было бы выгодно, а в рублях — удобнее.

Небольшие подъёмы и падения обменного курса допустимы, они не слишком сказались бы на графике платежей. Но, события сложились иначе, и те, кто тогда взял ипотеку в валюте были на грани разорения.

Ситуация на рынке

Сейчас конкретную сумму переплаты по разным кредитным предложениям назвать нельзя. Во-первых, потому что отсутствует такой выбор (только предложения рублёвой ипотеки). А во-вторых, сумма переплаты зависит от ситуации на рынке, а сегодняшние экономические условия стабильными никак нельзя назвать.

Выгодный сценарий

Есть ситуация, в которой вы получите наибольшую выгоду. Представьте, что у вас оформлена ипотека, валюта, в которой вы её брали, обесценилась. В таком случае вы сможете быстрее выплатить долг и существенно сэкономите на переплате.

При противоположном сценарии (если курс существенно вырастет), выплачивать кредит будет сложно, есть риск потерять приобретённую недвижимость. История «знает» такие примеры (дефолт 1998 года – доллар вырос с 6 до 29 рублей, события 2014-2015 гг – санкции привели к сильным колебаниям курса валюты). От таких случаев никто не застрахован, ни один эксперт не может дать 100% гарантии на свой прогноз экономической ситуации в стране. Сейчас выгодный сценарий маловероятен.

Прогнозы экспертов

валютная ипотека последние новости

Многие банки отказались от выдачи ипотеки в долларах и евро (сейчас только рубли), поскольку в 2015 году ЦБ РФ увеличил коэффициенты риска до 300% (валютная ипотека стала для банков невыгодной). За первые четыре месяца 2017 года было выдано всего три ипотеки в валюте других стран, а ещё в конце 2014 году (когда начал расти курс доллара и евро) валютная ипотека составляла 20% от портфеля банка.

После последних событий 2014-2015 гг (переход Крыма в Российскую Федерацию, введённые санкции, увеличение стоимости евро и доллара вдвое) ситуация стала стабилизироваться, сейчас курс меняется несущественно, но отголоски недавнего кризиса всё ещё сказываются на доходах граждан. В эти годы кредит в евро и долларах потерял популярность, все понимали: в период кризиса брать ипотеку в иностранной валюте нельзя (особенно, если вспомнить наглядный пример – разорившихся заёмщиков, взявших долларовую ипотеку пару лет назад).

Однако специалисты Минэкономразвития РФ прогнозируют дальнейшее укрепление рубля. А финансисты прогнозируют увеличение числа ипотечных кредитов в валюте в ближайшее время. И советуют: если представиться возможность рискнуть, минимизировать риски – бери кредит на короткий срок. Если ипотека берётся больше, чем на 5 лет, выбирайте самый стабильный вариант – рубли. Вероятность валютных скачков в течение 10-20 лет очень высока.

Не стоит задумываться о получении ипотеки в валюте до тех пор, пока государство не введёт ряд финансовых механизмов, которые будут регулировать отношения банков и валютных заёмщиков, дошедших до разорения из-за серьёзных колебаний курсов. Прозвучало уже множество предложений, например, оказывать государственную поддержку семьям с маленькими детьми, или ввести 7% скидку для валютных ипотечников.

Но ни одно пока не было принято. Отчасти в такой неприятной ситуации может спасти закона о банкротстве, принятый в 2015 году. Благодаря ему заёмщик может быть освобождён от уплаты процентов по кредиту в течение 3 лет, при условии, что его долг превысил 300 тысяч рублей, но уровень дохода позволяет погашать тело кредита, а остатка хватает на обязательные расходы (прожиточный минимум).

На текущий момент действует программа помощи ипотечным заемщикам, которая позволит валютным ипотечникам немного улучшить свою ситуацию.

Ипотека в валюте: плюсы и минусы

Прежде чем брать ипотеку в валюте, когда представиться такая возможность, оцените плюсы и минусы такого решения.

Плюсы:

  • привлекательные процентные ставки (для долларовых 10% вместо 13% в рублях по состоянию на начало 2014 год);
  • сумма переплаты ниже, при условии сохранения курса на одном уровне в течение срока кредитования (25-37% от суммы кредита по данным начала 2014 года, данные на сегодняшний день отсутствуют);
  • можно получить наибольшую выгоду, если зарплата выплачивается в той же валюте, в которой взята ипотека (доллар или евро).

Минусы:

  • лишние переживания при ежедневном наблюдении за курсом, отслеживание событий мирового масштаба, которые могут серьёзно сказаться на стоимости валюты;
  • лишние заботы – постоянный обмен валюты, если доходы выплачиваются в рублях;
  • риск оказаться в долговой яме, потерять жилье при существенном росте обменного курса (уровень дохода будет также повышаться, но с отставанием во времени, и вряд ли разница будет перекрыта надбавкой к зарплате);
  • при большом сроке кредитования риски вырастают в геометрической прогрессии;
  • при маленьком сроке – вырастает размер ежемесячного платежа, поэтому ипотека становится доступной ограниченному количеству граждан;
  • нет возможности повлиять на колебания курса и найти выход из сложной ситуации, называемой «долговой ямой».

Порядок оформления и требования к заёмщикам не отличаются от рублёвой ипотеки.

До оформления ипотечного кредита в иностранной валюте, стоит продумать возможные пути выхода из «долговой ямы» при самом негативном сценарии. Что делать, если вы взяли ипотеку в валюте и до окончания срока кредитования обменный курс резко вырос?

  1. Банк может пойти вам на встречу. Ведущие кредитные организации страны заинтересованы в «послаблении» условий, если заёмщик предоставить доказательства ухудшения своего положения – банк может продлить срок, дать отсрочку платежа или принять заявление о реструктуризации долга (уменьшение финансовой нагрузки на семейный бюджет).
  2. Если с банком не удалось достигнуть соглашения, можно обратиться в суд. В связи с многочисленными разорившимися заёмщиками, взявшими ипотеку в валюте до событий 2014-2015 годов, было множество судебных разбирательств. И как показала судебная практика, существенные колебания курсов не относятся к форс-мажорным обстоятельствам, кредитополучатель обязан учитывать этот риск. Но вы можете попытаться доказать, что вы не могли предвидеть увеличения ежемесячного платежа в троекратном размере (кабальная сделка) и заставить банк пойти вам на встречу.
  3. Возможно, вам удастся рефинансировать кредит в другом банке, если на тот момент времени банки будут брать на рефинансирование ипотеку в валюте (сейчас таких предложений нет).
  4. Вы также можете найти способ получить государственную поддержку или избавиться от части долга законным путём (например, запустить процедуру банкротства).

Ипотека в рублях: плюсы и минусы

Отойдём снова от сегодняшних реалий и представим, что ипотека в рублях не единственное предложение на рынке. Почему всё-таки стоит остановиться на рублёвом варианте?

Плюсы:

  • удобно рассчитываться с долгом, нет необходимости следить за курсом (если доходы получаем в рублях);
  • нет рисков, связанных с колебанием курса иностранной валюты;
  • есть возможность взять ипотеку на длительный срок (5-30 лет).

Минусы:

  • большая переплата (58% от суммы кредита при ставке 10% годовых).

В последнее время наблюдается укрепление рубля и, если верить финансовым экспертам, эта валюта не обесценить. А значит выгоды от рублёвой ипотеки в ближайшие годы вы не получите, но и не столкнётесь с риском банкротства.

Вывод

Ещё три года назад смысл брать ипотеку в иностранной валюте был. Но тем, кто её взял пришлось искать пути спасения из «долговой ямы», отчасти выходом стало Постановление Правительство РФ о реструктуризации валютных кредитов. Но никакой выгоды заёмщики не ощутили – всё равно долг пришлось выплачивать полностью. Многих «спас» от непосильного долга закон о банкротстве. Будет ли возможность взять ипотеку в валюте после всех этих событий, которые привели граждан к банкротству, а кредитные организации – к существенным финансовым потерям?

Да, Правительство страны непрестанно заявляет о стабилизации экономической ситуации в стране. Да, эксперты банковской сферы заявляют, что в скором времени банки начнут предлагать ипотеку в валюте. Но… натянутые отношения с США, Европой, холодная война – нет причин полагать, что кредит в валюте сейчас – это разумное решение. Рублёвая ипотека – на сегодняшний день это не только разумное, но и единственное предложение на рынке банковских услуг.

Также вам будет интересно прочитать пост «Валютная ипотека: последние новости на сегодня«.

Ждем ваши вопросы по данной теме и будем признательны за оценку поста и репост.