Покупка новостройки в ипотеку от застройщика и по переуступке

Приветствуем!  Сегодня поговорим, как оформляется ипотека в строящемся доме, какие есть особенности у данного вида ипотечного кредитования. Также происходит покупка новостройки в ипотеку у застройщика и по переуступке, на что нужно обратить внимание. По каждому варианту покупки будет доступна пошаговая инструкция по ипотеке.

Что такое ипотека на новостройку

ипотека в строящемся доме

Сегодня ипотеку можно получить на строящееся жилье, на новостройку, на вторичное жилье. Для того чтобы взять ипотеку нужно определиться в каком доме вы будете покупать квартиру. Рассмотрим варианты получения ипотеки в строящемся доме, какие документы требуются для ее оформления.

Перед каждым человеком, который не имеет собственного жилья может встать вопрос о том, как приобрести жилье. Вариантов ответа на данный вопрос всего два: первый – это накопить необходимую сумму для покупки жилья, а второй купить квартиру в ипотеку. И если первый способ не совсем подходящий, так как стоимость жилья меняется, то второй вариант это то, что нужно вам.

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Как только строительство закончено, то данные квартиры переходят в статус вторичного жилья. Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя способами:

  • договор долевого участия, заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214;
  • квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору будет под большие проценты, нежели есть купить квартиру напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится;
  • купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация;
  • квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов подтверждающих собственность еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Покупка от застройщика

Для того чтобы купить квартиры в ипотеку от застройщика и не оказаться в проигрыше, можно воспользоваться пошаговой инструкцией, которая поможет вам остаться в безопасности и не потерять свои деньги.

  • для того чтобы выбрать квартиру, необходимо определиться с районом, который вам больше всего подойдет. Кроме этого, нужно знать: однокомнатная квартира или двухкомнатная, совместный санузел или раздельный, наличие балконов и т.д.
  • квартиры в ипотеку от застройщика чаще всего покупается на этапе, когда строительство еще не завершено. Именно поэтому, покупатель должен знать, что застройщик может не успеть вовремя, построить жилье. Как правило, такие квартиры продаются с черновой отделкой и поэтому после сдачи дома, въехать в нее не удастся, так как нужно будет сделать ремонт;
  • для того чтобы обезопасить себя при покупке квартиры от застройщика нужно действовать по следующему алгоритму: изучите объект, самого застройщика, только после этого можно заключать договор. После подписывается акт приема-передачи и передаются покупателю ключи, только затем оформляется собственность.

Наиболее опасным вариантом  покупки новостройки в ипотеку, является стадия котлована. при выборе квартиры обязательно нужно обратить внимание на репутацию застройщика, его проекты. Хотя это не исключает возникновение проблем.

Как правило, каждый застройщик проходит аккредитацию в банке. Без неё он не может продавать квартиры по ипотеке, поэтому очень важно узнать, какими банками аккредитована стройка. Ограниченное количество банков может стать сигналом к тому, что с застройщиком или объектом не все в порядке.

Особенности проверки объекта

Для того чтобы быть в безопасности, квартиру нужно поверить, можно это сделать самостоятельно, а можно обратиться в банк, который произведет проверку за вас.

  • Проверка квартиры через интернет

Ознакомьтесь со статьями, которые есть в интернете о застройщике, отзывы о нем. Если есть пострадавшие от действий компании, то поверьте, вы их обязательно найдете. Опять же, интернет не надежный способ проверки, так как ту информацию, которую вы сможете найти, может быть оставлена конкурентами. Поэтому можно воспользоваться услугами банка, который точно сможет дать заключение о том, стоит ли покупать квартиру в этом доме и у этого застройщика.

  • Обращение в банк

Для того чтобы получить достоверную информацию о строящемся объекте, можно обратиться в банк для получения кредита на покупку. Банк, дает вам деньги и поэтому он проверить все тщательно о застройщике, о строящихся объектах. Одобрение ипотеки возможно только в том случае, если банк убедился, что с компанией все в порядке.

  • Обращение к юристу

Для того чтобы проверить документы компании, можно обратиться в юридическую компанию, которая проверит всю документацию и даст вам заключение – стоит покупать или нет.

Если вы хотите купить жилье и сделать это юридически грамотно, то наиболее постой способ это обращение в банк, тем более, что это будет бесплатно и вам не придется платить.

Этапы оформления

Когда вы определились с объектом и квартирой, есть несколько ключевых этапов оформления ипотеки от застройщика:

  1. Необходимо собрать документы для ипотеки (о них мы говорили ранее);
  2. Подать заявку на ипотечный кредит (можно самостоятельно, но выгоднее и проще через ипотечного брокера застройщика);
  3. Подписать ДДУ с застройщиком (после одобрения и согласования его с банком);
  4. Подписание кредитной документации в банке;
  5. Госрегистрация сделки;
  6. Оплата первоначального взноса застройщику (только после регистрации сделки)
  7. Перечисление денег застройщику от банка.

При оформлении ипотеки на такое жилье, банк обязательно обращает внимание на сроки окончания строительства. После того, как выдана сумма на покупку жилья и вами куплено жилье, квартира до момента выплаты ипотеки остается собственностью банка и зеленка имеет обременение, которое будет снято только после полного ее погашения.

Обязательно уточняйте у застройщика, работает ли он по 214 ФЗ. Это определенная гарантия ваших прав с помощью государства.

Риски

При покупке строящихся объектов покупатель имеет большое количество рисков. Как правило, они могут возникнуть в том случае если человек юридически не грамотный и не знает, какие проблемы могут возникнуть, при покупке.

Основные риски, которые могут возникнуть при покупке жилья у застройщика, являются:

  • подписание договора, в котором нет четких обязанностей строительной компании. В этом случае, компания не несет никаких ответственностей перед покупателем;
  • договор оформлен на ранее проданную квартиру;
  • на каком-то этапе строительства, дом может быть заморожен на неопределенное количество времени;
  • качество жилья не соответствует требованиям;
  • планировка отличается от той, на которую вы рассчитывали;
  • нет территории вокруг дома, хотя изначально она была обещана;
  • дом просто не достроится или не сдастся во время.

Поэтому, если вы юридически не грамотны, то при покупке квартиры в ипотеку обратитесь к юристу, который сможет проверить все подводные камни, которые могут возникнуть. Это деньги банка, но отдавать все равно им вам, поэтому вряд ли кто-то захочет их потерять.

Покупка по переуступке

Квартира по переуступке в ипотеку  может быть куплена у инвестора, который вложил деньги в строительство на этапе котлована. Они стараются реализовать квартиру до момента сдачи дома.

Переуступка ипотечной квартиры возможна, но только в том случае если новый покупатель выплатить всю задолженность по ипотеке предыдущего владельца.

Особенности покупки по переуступке

Для того чтобы договор был оформлен, необходимо наличие документа, который был заключен владельцем и застройщиком. Этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только на основании его может быть произведено подписание договора цессии. При покупке такой квартиры, важно на руках иметь первоначальные документы, которые есть у инвестора.

Необходимо наличие оплаченных счетов, при этом все документы должны быть подлинные, копии не принимаются.

Если вы решили купить жилье по переуступке, то в этом случае необходимо изучить документы:

  • первоначальный договор: его технические характеристики, план с расположением по этажам;
  • документы подтверждающие полный расчет инвестора с застройщиком;
  • если вы берете ипотеку на покупку квартиры по переуступке, то в этом случае нужно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий, да и банк не пропустит такую сделку, где стоимость указана не та.

Риски

  • При оформлении квартиры в ипотеку риск всегда присутствует. Так, например, не так просто получить свидетельство на жилье. Это связано с тем, что оформление происходит в несколько этапов. В нем могут участвовать дольщики, застройщики, инвесторы. Все эти люди вложили в дом деньги и именно поэтому они должны принимать участие в этом процессе. Соответственно, до тех пор, пока не пройдет весь этап, то и регистрации не произойдет.
  • Именно поэтому при оформлении ипотеки на такую квартиру обязательным условием является предоставление документов, которые прошли государственную регистрацию. Если нет документов из Росреестра, то в этом случае квартира может быть уже продана другому владельцу.

Пошаговая инструкция

Для начала нужно уточнить условия  ипотеки  в строящемся доме. Эту информацию можно получить в банке. Порядок оформления  купленной квартиры следующие:

  • подобрать квартиру;
  • обратиться к застройщику и получить от него документ подтверждающий разрешение на переуступку прав требования по этой квартиры от одного дольщика к другому;
  • обратиться в банк вместе со всей документаций;
  • если банк одобрит ипотеку, то нужно предоставить документы по переуступке, отрегистрированный ДДУ первого инвестора, документы о полной оплате и отсутствию задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
  • одобрение сделки банком;
  • подписание кредитной документации;
  • регистрация сделки;
  • перевод кредита продавцу.

Первый взнос подтверждать банку можно по расписке, что позволяет при определенных условиях проводить сделки с завышением.

Условия банков

в каком банке взять ипотеку лучше

В этой таблице мы подобрали для вас самые интересные условия ипотеки на строящееся жилье.

БанкСтавка, %ПВ, %Стаж, летВозраст, летПримечание
Сбербанк1015621-759,9 при электронной регистрации сделки;
-0,5% если зарплатник Сбера;
7,4%-8% если субсидирование со стороны застройщика
ВТБ 24 и Банк Москвы10,715321-6510% больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%, Сотрудники Ростелеком, МВД, АЛРОСА 10,6%
Райффайзенбанк10,9915321-6510% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк10,2520621-6510% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит1215220-65ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк10,2520621-65материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк10,915321-65ФБ +0,5%
Банк Возрождение10,915618-65
Банк Санкт-Петербург1215418-70скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк10,915421-6510% пв для ключевых партнеров
Российский капитал11,7515321-65скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб10,410318-650,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс1110318-70скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк13,2520321-75можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест1010618-65с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие1015318-650,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк10,915421-65
Запсибкомбанк10,9915621-65скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс1120621-65
Московский кредитный банк1210618-65
Глобэкс банк11,820418-65скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк12,7510418-65
Банк Зенит14,2520421-65
Росевробанк11,2520423-65
Бинбанк10,7520621-65
СМП банк11,915621-65скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 - 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК10,7520621-65
Евразийский банк11,7515121-654% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Югра11,520621-65
Альфабанк11,7515620-644% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте

Ждем ваших вопросов в комментариях. Будем признательны за оценку поста и репост.

Если вам нужна профессиональная помощь юриста в непростом деле покупки квартиры в новостройке, то обращайтесь на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет вам всю необходимую поддержку.

Также рекомендуем вам сделать предварительный расчет кредита с помощью нашего сервиса «ипотечный калькулятор с досрочным гашением». Он позволит вам понять платежи и переплату по вашей будущей ипотеке.