Как выгодно взять ипотеку на квартиру и что для этого нужно

Купить собственное жилье для современной семьи без оформления ипотеки зачастую невозможно. Среди большого разнообразия программ и банков необходимо выбрать наиболее подходящий вариант. Что нужно, чтобы взять ипотеку, как это сделать? Как выгодно взять ипотеку на квартиру? Ниже мы дадим ответы на эти и другие вопросы.

Базовые программы

как взять ипотеку

Среди основных программ, которые предлагают большинство банков, можно выделить следующие виды ипотечных займов:

  1. Приобретение жилья в новостройке. Сюда относится как строящееся жилье, так и уже готовое на первичном рынке недвижимости. Главное условие: продавцом должно быть юридическое лицо.
  2. Приобретение жилья на вторичном рынке. По этой программе можно приобрести квартиру, комнату, часть дома, дом с земельным участком (назначение земли – земли населенных пунктов) или таунхаус у физических или юридических лиц. К слову, можно взять заем на несколько однородных объектов, к примеру, на 2 квартиры.
  3. Строительство жилого дома. По этой программе можно получить кредит на постройку жилого дома на земле с назначением «для индивидуального жилищного строительства». Некоторые банки предлагают также строительство с одновременной покупкой участка. Сюда не включен капитальный ремонт дома.
  4. Приобретение загородной недвижимости. Сюда относятся земельные участки любого назначения, дачные/садовые дома и иные объекты потребительского назначения, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности. Также по этой программе можно построить дачный дом или взять ссуду на нежилое помещение.
  5. Покупка гаражей и машиномест. Для получения такого кредита необходимо приобретать только оформленный надлежащим образом гараж или место в специализированном паркинге. Наличием этой программы могут похвастаться немногие банки. Некоторые заморозили их с конца 2014 года.

Специальные программы банков

Среди специальных программ, напрямую связанных с ипотекой, можно выделить следующие:

  1. Военная ипотека. Эта программа разработана специально для обеспечения жильем военнослужащих-участников федеральной накопительной ипотечной системы. Отличается крайне ограниченной максимальной суммой кредита (до 3000000 руб.) и порядком погашения кредита. Ежемесячные платежи по ипотеке платит государство. В законе о системе подробно расписано, кто может получить ипотеку по этой программе.

Кстати, начиная с этого года, в кредитной истории заемщиков по «Военной ипотеке» не отражается история платежей до тех пор, пока кредит погашает государство. В случае увольнения военнослужащего, он начинает платить сам.

  1. Нецелевой кредит под залог недвижимости. В общих чертах – обычный кредит на любые цели под залог уже имеющегося у заемщика имущества. Процентные ставки несравнимо выше, чем у базовых программ, зато можно получить значительную сумму дешевле, чем по обычным потребительским кредитам. Чтобы оформить ипотеку по этой программе, порой не нужно даже привлекать супруга/гу к сделке.
  2. Ипотека по 2-м документам. Привлекательна она тем, что не нужно собирать большой пакет документов, и проще порядок подачи заявки. Достаточно паспорта и одного из списка документов, предложенных банком. Чаще всего это СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет или заграничный паспорт. Минусы: более высокая процентная ставка и, как правило, большой первоначальный взнос (от 50%). А работать надо только официально, как и для всех остальных программ.
  3. Ипотека с использованием материнского капитала. По закону, до достижения ребенком возраста 3 лет, сертификат можно использовать, в том числе, на погашение действующего ипотечного кредита. Банки предлагают использовать капитал в качестве первоначального взноса при оформлении нового кредита. Особенность программы в том, что банк выдает полную стоимость жилья, а Пенсионный фонд через некоторое время (около 2 месяцев) переводит средства в банк по заявлению заемщика. Подробнее о том, как правильно взять ипотеку по этой программе, нужно уточнять непосредственно в банке.
  4. Молодая семья. Банки предлагают взять ипотеку молодой семье по более выгодным условиям. Как правило, молодежная программа включает пониженную процентную ставку и увеличенное число возможных созаемщиков.

Ни одна из ипотечных программ не предусматривает такую цель, как ремонт помещения. Поэтому для благоустройства ремонтируемой жилплощади возьмите потребительский кредит.

В качестве первоначального взноса можно также использовать различные государственные жилищные сертификаты. Как встать в очередь за ними, и кто может взять ипотеку, нужно уточнять в муниципалитете.

Требования к заемщику

ипотеку кому дают

Получение ипотечного кредита невозможно при несоблюдении минимальных требований банка к заемщику. С незначительными различиями, они в разных банках примерно одинаковы:

  1. Чтобы получить ипотеку, возраст должен быть в интервале от 21 до 75 лет. При этом крайний возраст должен наступить после погашения кредита.
  2. Наличие российского гражданства. Только российский паспорт может быть основанием для подачи заявки на ипотеку. Вид на жительство и паспорт иностранного гражданина примет только небольшой круг банков.
  3. Постоянная или временная регистрация на территории России. Получение ипотеки лицам без регистрации недоступно.

Многих интересует вопрос, как взять ипотеку в другом городе, не по месту регистрации. Берите ее в том банке, которые дают ипотеку 2 путями: по месту регистрации и по месту нахождения объекта недвижимости. Подать заявку можно в своем городе, а на выдачу поехать в другой.

  1. Непрерывный текущий трудовой стаж не менее полугода, и не менее года совокупного стажа за последние 5 лет.

Более подробно о том, кому дают ипотеку, а кому нет вы можете узнать из другого нашего поста.

Документы

Итак, что нужно для оформления ипотеки? Стандартный набор включает в себя следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Заверенная копия трудовой книжки. Как вариант, для подтверждения трудовой занятости могут быть приняты также выписка из трудовой книжки, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, справка с места работы и копия контракта (последние два пункта особенно актуальны для полицейских и военнослужащих).
  3. Обязательны документы, подтверждающие доход. Это может быть справка по форме 2-НДФЛ, справка из Пенсионного фонда (для пенсионеров) или налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (для ИП). Справка по форме банка возможна для тех, у кого не получается взять 2-НДФЛ.
  4. Свидетельство о браке или о расторжении брака. Последнее может заменить решение суда с отметкой о вступлении в законную силу.
  5. Свидетельства о рождении детей.
  6. Нотариально заверенный брачный договор (при наличии). Он берется в случае, если закреплен порядок раздельного имущества.
  7. Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).

Зарплатные клиенты могут не предъявлять документы, подтверждающие трудовую занятость и доход. Для получения ипотеки на квартиру им достаточно указать номер зарплатной карты.

В случае если имеется место работы по совместительству, потребуется заверенная копия трудового договора и справки о доходах, такие же, какие и с основного места.

Какие нужны документы для ипотеки более детально описаны в следующем посте.

Как выбрать банк

в каком банке взять ипотеку лучше

Этот вопрос должен быть первым перед вопросом о том, как получить ипотеку. Выбор банка – половина успеха. Только в надежной кредитной организации можно оформлять столь долгосрочные кредиты. Особенно с учетом того, что в последние годы прокатилась целая волна отзывов лицензий у банков со стороны ЦБ. Даже крупные игроки остались не у дел (те же «Солидарность» и «Татфондбанк»).  Как получить ипотечный кредит и погашать его без таких проблем? На что обращать внимание в первую очередь?

  • Процентные ставки

Слишком низкие ставки по кредитам должны вызывать подозрение, так же как и слишком высокие по вкладам. Получение таких ссуд — не лучший вариант для покупки квартиры. Лучше взять ипотеку в другом месте.

Если вы хотите, чтобы выплаты по ипотеке были низкими, найдите акционную программу в крупном банке со среднерыночными ставками.

  • Место банка в рейтинге кредитных организаций

Брать ипотеку в банке, занимающем место за первой десяткой кредитных организаций – большой риск. Чем выше строчка в рейтинге, тем лучше. Если банк достаточно хорош для такого высокого положения, он хорош и для приобретения ипотеки. Особенно следует присмотреться к банкам с долей государственного участия. Кстати, в таких часто предлагают программы кредитования с государственной поддержкой. Господдержка позволяет брать кредит на новостройки по более низким ставкам.

  • Мнение близких

Потребительский опыт бывалых друзей и знакомых бесценен. Тот, кто брал ссуду, как никто другой расскажет о своих впечатлениях. Особенно ценно мнение и советы людей, уже оформивших ипотечный кредит. Они могут рассказать, как правильно брать ипотеку и как лучше подобрать риэлтора.

  • Личный опыт

Нельзя обходить стороной также личный опыт взаимодействия с банками. В первую очередь стоит присмотреться к тому, в котором ведется счет зарплатной карты. Особенно, если для зарплатных клиентов предусмотрены выгодные условия, а нареканий при обслуживании не возникало. Конечно, стоит уточнить сначала, можно ли взять ипотеку в этом банке. Не все кредитные организации предлагают такую услугу.

Все ипотечные банки и их особенности рассмотрены в специальном посте.

Как подать заявку

Пошаговая инструкция о том, как взять ипотеку на квартиру, в каждом банке может выглядеть по-разному. Но есть основные моменты, о которых стоит знать, чтобы начинать сбор информации.

Подать заявку сейчас можно или в офисе банка, или удаленно через интернет. Для этого требуется заполнение анкеты на каждого участника сделки. При этом анкета в офисе банка несравнимо больше онлайн-версии. А консультанты и в том, и в другом месте подробно расскажут, что нужно для того, чтобы взять ипотеку.

Кроме этого, необходимо выбрать программу кредитования и собрать пакет документов на всех созаемщиков. На первом этапе за всех участников сделки документы может подать основной заемщик. Но на подписание кредитного договора обязательно должны явиться все заинтересованные лица.

Выбор программы означает, что до подачи заявки уже необходимо точно определиться с типом недвижимости, планируемой к покупке. То есть нужно знать, будет ли это жилая квартира (не важно, на первичном или вторичном рынке), дача или земельный участок.

Принципиальный момент состоит в том, что условия и требования по каждому продукту могут отличаться. Поэтому, если я хочу взять ипотеку на дачный участок, а подаю заявку на вторичное жилье, то и дадут мне только ипотеку на жилье.

Универсального рецепта о том, как получить одобрение на ипотеку, не существует. Решение банка зависит от многих факторов с учетом личных параметров заемщика. Даже если дали потребительский кредит или кредитную карту, ипотеку могут не дать.

Ипотечный брокер поможет вам не только оформить правильно заявку на ипотеку, но и в определенных случаях может повлиять на снижение ставки т.к. для партнеров банка есть определенные преференции. Подробнее о том, кто такой ипотечный брокер вы можете узнать у нас на сайте.

Что делать после одобрения

как оформить ипотеку

После одобрения первоначальной заявки на ипотечный кредит клиентам дается определенное количество дней (от 60 до 120) на поиск недвижимости и сбор пакета документов по нему. По его истечении предложение автоматически аннулируется и для его возобновления приходится начинать все с начала.

Как правило, с момента одобрения за клиентом закрепляется персональный менеджер, который сопровождает сделку и помогает в оформлении вплоть до выдачи кредита и оформления права собственности. Он подробно расскажет, что нужно для получения ипотеки, а также о том, с чего начать.

На этом же этапе имеет смысл привлечь риэлтора, чтобы он помог найти недвижимость и грамотно оформить документы, в том числе оценку объекта и договор купли-продажи. В любом случае, его опыт и советы помогут взять квартиру в ипотеку.

В случае одобрения банком объекта недвижимости наступает момент подписания кредитного договора, оформления права собственности и получения денег. Точнее, их перевода продавцу.

Бытует распространенное заблуждение о том, что одобрение банком недвижимости означает, что проведена полная юридическая проверка и никаких подводных камней ожидать не приходится. Это не совсем так. Банк оценивает лишь целесообразность принятия объекта в качестве залога.

Комплексная юридическая проверка с рекомендательным заключением – это отдельная платная услуга, которую могут предложить некоторые банки. Только после ее проведения можно более менее уверенно говорить о надежности квартиры и порядочности продавца. Если заключение неудовлетворительное, от покупки квартиры в ипотеку лучше отказаться. Порядок и стоимость проведения можно изучить на сайте банка.

Основные причины отказов и как их избежать

подбор ипотеки

Процесс получения ипотеки всегда может прерваться уже на начальном этапе. Банки практически никогда не раскрывают причины отказа. Если можно внести корректировки в заявку, потенциальному заемщику озвучивают, что нужно сделать. Если отказ окончательный, задавать вопросы о причинах бессмысленно.

Однако можно выделить некоторые общие причины, по которым людям отказывают в ипотеке:

  1. Недостаточный доход для получения кредита. Перед подачей заявки нужно трезво оценить свои возможности, посчитать ежемесячную кредитную нагрузку и количество членов семьи на иждивении. Во время предварительного расчета уже можно судить о том, на какую сумму можно рассчитывать при заявленном уровне доходов. Если их недостаточно, нужно привлечь платежеспособного созаемщика или поручителя. Чтобы наверняка избежать такого отказа, доход должен быть на порядок выше требуемого.
  2. Плохая кредитная история. Как взять ипотеку в этом случае? К сожалению, никак. Таковы правила. Избежать отказа по данной причине можно только в том случае, если заемщик с самого начала понимает важность своевременного исполнения своих обязательств. Даже один необдуманный кредит может надолго лишить возможности одобрения заявки на ипотеку.
  3. Несоответствие минимальным требованиям банка по возрасту или трудовому стажу для ипотеки. О том, что нужно, чтобы не получить такой отказ, лучше узнавать сразу.

Можно ли взять кредит, если уже есть ипотека? Да, можно, но в пределах лимита платежеспособности. Если уровень доходов позволяет, взявший первый займ может взять еще, и даже две. Вторая ипотека оформляется так же, без послаблений или усложнений.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Подать заявку на ипотечный кредит во все банки можно прямо у нас на сайте. Актуальные условия ипотеки для самостоятельно оформления заявки можно посмотреть в прошлом посте. Как рассчитать ипотеку самостоятельно описано далее.

Будем признательный за оценку статьи и репост.