На сумму переплаты по ипотеке влияет несколько факторов. Чем больше срок и дороже объект недвижимости, тем больше переплатит заёмщик. Переплата ниже, если брать кредит под более низкую процентную ставку. Выплата долга равными частями или уменьшающимися суммами (аннуитетные и дифференцированные схемы) на полную сумму кредита влияет меньше. Как рассчитать переплату с учётом новых ставок и выбрать лучшие предложения, рассказали эксперты финансового портала Выберу.ру.
Формулы подсчёта переплаты по ипотеке
Расчёт переплаты – первое, что нужно сделать при подборе ипотечного кредита. Он поможет узнать, во сколько обойдётся пользование деньгами банка, определить размер ежемесячного платежа и полную стоимость кредита (ПСК). Переплатой можно считать не только начисленные проценты, но и страховку, комиссионные сборы, дополнительные платежи банка.
Аннуитетная схема
Чаще всего банки используют аннуитетную схему платежей. В этом случае заёмщик платит каждый месяц одинаковую сумму. В первую половину срока в основном погашаются начисленные проценты, и только потом – тело кредита.
Для расчёта нужно знать:
- процентную ставку;
- точный срок кредитования;
- схему платежей.
При аннуитетной схеме используют формулу: платёж в месяц (указан в графике платежей) * срок – сумма долга без начисленных процентов = общие проценты по ипотеке.
Примеры:
- Обычная ипотека по новым ставкам. Клиент оформляет ипотеку на 10 млн руб. на 8 лет по ставке 20% годовых (первоначального взноса нет). Ежемесячный платеж составит примерно 209500 тыс. руб. Для расчёта переплаты: 209500 руб.* 96 мес. – 10000000 = 10112000 руб. (более 100% переплаты).
- Льготная программа. Если клиент оформляет льготную ипотеку на новостройку, расчёт будет другим. Допустим, банк выдает 5 млн руб. под 12% годовых на 7 лет. Ежемесячный платёж составит примерно 88200 руб. Переплата: 88200 руб. * 84 мес. – 5000000 руб. = 2408800 руб. (почти 50% переплаты).
Расчет без страховки и других доп. взносов, поэтому конечная сумма переплаты всегда будет больше.
Дифференцированная схема
Дифференцированные платежи сложнее – проценты начисляются на остаток задолженности, ежемесячный платёж уменьшается, и к концу срока доля начисленных процентов в нём минимальна.
Если тот же клиент берёт 10 млн руб. на 8 лет, использует ставку 20% годовых, то при дифференцированном платеже переплата будет чуть ниже. Ежемесячный платёж рассчитывается по формуле: С / n + С * (Пр / (12 * 100%)), где:
- C – остаток долга по ипотеке (при расчете он будет разным в каждом месяце);
- n – кол-во месяцев;
- Пр – ставка.
В нашем случае платеж не будет фиксированным: самый большой – в первый месяц (около 270800 руб.), минимальный – в конце срока (105900 руб.). Все платежи за весь срок нужно суммировать, вычесть основную сумму кредита – это и будет переплата.
Проще использовать калькулятор ипотеки – нужно указать стоимость жилья, первый взнос, срок, ставку и дату оформления. В сводке отразятся суммы ежемесячного платежа и начисленных процентов за весь срок, общая переплата. Расчёт можно сделать по аннуитетной и дифференцированной схемам.
Как выбрать выгодную ипотеку с наименьшей переплатой
Чтобы снизить переплату:
- Пользуйтесь программами с господдержкой, если соответствуете требованиям. Например, льготная ипотека выдаётся под 12% всем без исключения. При равных условиях переплата по ней будет почти в 2 раза ниже, чем по стандартной ипотеке под 20–22%.
- Если готовы в первые годы платить большие ежемесячные взносы, ищите банк, где предлагают дифференцированную схему начисления процентов. Сумма платежа в этом случае будет постепенно снижаться.
- Снизить переплату помогает досрочное погашение. Выбирайте такие программы кредитования, в которых нет штрафа за такую операцию. При досрочном погашении можно уменьшить срок кредита или снизить ежемесячный платёж. Выгоднее уменьшать срок – переплата по процентам будет меньше.
Ещё один вариант уменьшить переплату – рефинансирование. Правда, сейчас это неактуально – ставки значительно выросли. В плюсе остались как раз те заемщики, которые успели оформить ипотеку под 8–10% годовых, поскольку для них ставки не изменились.
Ждем вопросы в комментариях.